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Experten-Interview Gewerbliche Immobilienfinanzierung

Real Estate Green Loans fördern Klimaschutz.

Immobilienentwickler können mit Real Estate Green Loans gewerbliche Bauvorhaben realisieren, deren Errichtung und Betrieb nachhaltig sind. Solch "grüne" Finanzierungen haben attraktive Vorteile und sie treiben den klimaschonenden Umbau des Gebäudesektors voran.

Informieren Sie sich in diesem Beitrag von Max Schneider, Sustainable-Finance-Experte für Real Estate Green Loans der HVB, über das aktuelle Marktumfeld, konkrete Beispiele und Voraussetzungen für diese nachhaltige Finanzierungsform.

Ein modernes Gebäude mit stark begrünten Balkonen, die von Pflanzen und Bäumen bedeckt sind, vor einem blauen Himmel.

Für Bauträger, Immobilienentwickler, Wohnungsbaugesellschaften, Immobilienfondsinitiatoren

Anwendbar für Neu- und Bestandsimmobilien

Für alle Finanzierungsvolumina im gewerblichen Immobilienbereich

Die nächsten Investmentjahrzehnte werden grün!

Bereits vor einigen Jahren war klar: ESG ist ein Thema, das gekommen ist um zu bleiben. Nahezu täglich liest man in den Medien Berichte und Artikel zum Klimawandel und zum Umbau hin zu einer klimaneutralen Wirtschaft. Allmählich nimmt nun auch die bereits seit Jahren geplante Regulatorik konkrete Formen an. 

Einige sagen bereits jetzt, dass die angestrebte Klimaneutralität das prägendste und wichtigste Thema des aktuellen Jahrhunderts wird.

Was bedeutet EU Taxonomie

Eine ausführliche Erklärung finden Sie auf der gesonderten Seite zum Thema.

Die EU-Taxonomie als neuer Standard für die Lenkung von Finanzströmen

Das Ziel der EU ist, Investitionen in ökologisch nachhaltige Aktivitäten zu fördern. Daher müssen Anbieter von Immobilienprodukten künftig im Rahmen der EU-Taxonomie ab 2021 offenlegen, inwieweit sie die EU-Kriterien für ökologisch nachhaltige Investments berücksichtigen.

Dabei kommt vor allem dem Gebäudesektor eine außerordentliche Bedeutung zu. Die Bau- und Immobilienbranche ist mit einem Energieverbrauch von rund 40 % sowie CO₂-Emissionen von ca. 36 % die Branche mit dem höchsten Energieverbrauch. Rund 75 % des Gebäudebestands innerhalb der EU-Mitgliedstaaten wird als energieineffizient eingestuft, die jährliche Sanierungs- und Modernisierungsrate beträgt gerade einmal 1 %. In Bezug auf die Finanzierung solcher Projekte spielen Real Estate Green Loans eine relevante Rolle.

Vor dem Hintergrund, dass über 80% der Gebäude im Jahr 2045 schon heute existieren, rücken die politischen Zusagen der EU, bis 2045 klimaneutral zu werden, den Gebäudesektor in den Fokus des Transformationsprozesses.

Auch für Anbieter von Immobilienprodukten besteht im Rahmen der EU-Taxonomie ab 2021 eine Offenlegungspflicht bezüglich der Berücksichtigung von EU-Kriterien für ökologisch nachhaltige Investments. Bei Nichteinhaltung ist eine Negativberichterstattung „keine Berücksichtigung der EU-Kriterien für ökologisch nachhaltige Investments“ zu tätigen. Investmentprodukte sind klar so zu gestalten, dass sie den Anforderungen der EU-Taxonomie und damit der institutionellen Investoren erfüllen.

Der Markt für grüne, soziale und nachhaltige Produkte wächst.

Wer nicht auf Sand bauen will, sollte auf Nachhaltigkeit bauen.

Real Estate Green Loan: Finanzierungsbeispiel

Moderne Bürogebäude mit Glasfassaden und begrünten Dächern entlang eines Gewässers, mit einer Person auf einer Bank.

Finanzierungsbeispiel: upbeat Berlin

Selbst in den gefragtesten Ballungsräumen Deutschlands tun sich manchmal noch große, bebaubare Flächen auf. So z.B. in Berlin am nördlichen Eingang zur Europacity an der Heidestraße – direkt am Nordhafen zwischen Fennbrücke und Perleberger Brücke. Hier entwickelt die CA Immo bis 2025 den 82m hohen Büroneubau upbeat mit 34.850qm vermietbarer Nutzfläche.
Bei der Planung wurde ein besonderes Augenmerk auf Nachhaltigkeitskriterien gerichtet. Neben hohen energetischen Standards wird auch der Gesundheit und dem Wohlbefinden der späteren Mieter:innen hohe Priorität eingeräumt. In dem zukunftsorientierten Energiekonzept kommen sowohl regenerative Energieträger als auch innovative Energiesysteme zum Einsatz.
Für das zeitgemäße und überzeugende Nachhaltigkeits-/ und Gebäudekonzept wird mindestens eine DGNB Gold sowie zusätzlich eine WELL Core Gold Zertifizierung angestrebt.
Wir freuen uns, die CA Immo bei diesem zukunftsorientierten Projekt mit unserem Real Estate Green Loan unterstützen zu können.

Grüne Finanzierungen gibt es für vorbildliche Energiekonzepte.

Solch grüne Kredite für Immobilienfinanzierungen sollen nachhaltiges Bauen fördern. Kreditnehmer:innen erhalten den Kredit, sobald der Bank nachgewiesen wird, dass das Bau- oder Sanierungsvorhaben Klimaschutzmaßnahmen umsetzt, die deutlich über die bisherigen Standards hinausgehen. So liegen bei Altbauten aus den 50er oder 60er Jahren die Wärmedämmwerte oft noch weit unter den modernen Vorgaben des heutigen Baurechts.

“Der Markt für grüne Immobiliendarlehen hat sich seit Vergabe des ersten HVB Real Estate Green Loans sehr gut entwickelt. Mittlerweile konnten mehrere Mrd. Euro in nachhaltige Projekte investiert werden.”
Max Schneider
Sustainable-Finance-Experte für Real Estate Green Loans der HVB
Person mit Bart und Anzug blickt in die Kamera, im Hintergrund helle, unscharfe Umgebung.

Kreditnehmer:innen von Green Loans haben den Vorteil, dass unsere Nachhaltigkeitsexpert:innen die Vereinbarkeit des Errichtungs- oder Sanierungsvorhabens mit den aktuellen Bestimmungen prüfen. „Eine Prüfung der Immobilien auf Einhaltung der aktuellen Schwellenwerte schafft Transprenz und ist der erste Schritt zur Entwicklung der Gebäudestrategie. Denn die wenigstens Immobilien sind heute schon in dem Zustand, in dem sie 2030 bzw. 2045 sein müssen, um die gesteckten Klimaziele zu erreichen. So wird nahezu jede Immobilie einen eigenen Transformationsplan mit kleinerem oder größerem Umfang durchlaufen.“, erklärt Schneider. 

In Zukunft müssen Immobilienunternehmen sich auf deutlich steigende Transparenzanforderungen zur ganzheitlichen Nachhaltigkeitsstrategie des Unternehmens einstellen.

So qualifiziert sich Ihre Immobilie für einen Real Estate Green Loan.

Max Schneider
Sustainable-Finance-Experte für Real Estate Green Loans der HVB

Die Transformation hin zu einem klimaneutralen oder gar positiven Gebäudebestand, welcher an den Nachhaltigkeitskriterien, den Klimarisiken sowie den Anforderungen des Marktes gemessen wird, wird zu Nachfrageverschiebungen führen. Dies kann soweit führen, dass Immobilien oder ganze Portfolien mangels Einhaltung dann konkreterer Taxonomiekriterien nicht mehr – oder nur mit erheblichem finanziellen Aufwand – handelbar sind (sog. „stranded assets“).“

Eignungskriterien

Infografik zu Kriterien und Nachweisen für Neubau, Bestand, Sanierung, Taxonomie-Konformität und Zertifizierung von Gebäuden.
Real Estate Green Loan Eingungskriterieren
Die Infografik stellt die energetischen Anforderungen und Nachweise für fünf Gebäudekategorien dar: Neubauten ab dem 1. Januar 2021, Bestandsgebäude bis zum 31. Dezember 2020, Sanierungen mit einem Zeitraum von maximal drei Jahren, Taxonomie-Konformität sowie Zertifizierungen. Für jede Kategorie werden spezifische Kriterien wie der Primärenergiebedarf, gesetzliche Vorgaben nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), KfW-Standards und Energieausweise genannt. Beispielsweise müssen Neubauten dem GEG entsprechen und mindestens den KfW-Standard 55 oder 40 erfüllen. Für Bestandsgebäude ist ein Energieausweis mit mindestens der Klasse A erforderlich. Sanierungen müssen eine Reduzierung des Primärenergiebedarfs um mindestens 30 % nachweisen und mindestens den KfW-Standard 55 erreichen. Für die Taxonomie-Konformität ist ein entsprechender Nachweis erforderlich. Zertifizierungen müssen in einer der beiden höchsten Kategorien erfolgen, etwa DGNB Gold oder Platin, BREEAM Excellent oder Outstanding, LEED Gold oder Platin oder HQE Sehr gut oder Exzellent.

Top 15 % Vergleichswerte

Eine Tabelle zeigt Energieanforderungen und CO2-Emissionen für verschiedene Gebäudetypen und deren Werte..
Die Tabelle enthält energetische Richtwerte für sechs Gebäudetypen: Wohnen, Büro, Handel (Food), Handel (Non-Food), Logistik und Hotel. Angegeben sind jeweils das Baujahr gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV), der Endenergiebedarf in kWh/m² pro Jahr, der Primärenergiebedarf in kWh/m² pro Jahr und die CO₂-Emissionen in kg/m² pro Jahr. Für Wohnen gilt: Baujahr ab 2009, Endenergiebedarf maximal 50, Primärenergiebedarf maximal 73, CO₂ maximal 16. Für Büro: Baujahr ab 2014, Endenergiebedarf maximal 120, Primärenergiebedarf maximal 145, CO₂ maximal 24. Für Handel (Food): Baujahr ab 2009, entweder Endenergiebedarf maximal 175 oder Primärenergiebedarf maximal 228 oder CO₂ maximal 24. Für Handel (Non-Food): Baujahr ab 2009, entweder Endenergiebedarf maximal 110 oder Primärenergiebedarf maximal 146 oder CO₂ maximal 24. Für Logistik: Baujahr ab 2014, Endenergiebedarf maximal 40, Primärenergiebedarf maximal 51, CO₂ maximal 12. Für Hotel: Baujahr ab 2009, Endenergiebedarf maximal 145, Primärenergiebedarf maximal 195, CO₂ maximal 24.

Die Nutzungsart ist analog dem Gutachten zu wählen; bei nicht eindeutiger Nutzung ist eine Einzelfallentscheidung durch das Green Loan Committee herbeizuführen.

Grüne Kreditfinanzierungen mit sozialem Impact kombinieren.

Für Bauträger, Immobilienentwickler, Wohnungsbaugesellschaften aber auch für Immobilienfondsinitiatoren, die selbst Bauvorhaben durchführen, ist der Real Estate Green Loan also ein interessante Finanzierungsvariante für praktisch das gesamte Spektrum gewerblicher Errichtungsvorhaben – von der sozial gebundenen oder frei errichteten Wohnanlage, bis zur Büroimmobilie und zum Logistik- oder Einkaufszentrum.

„Wichtig zu betonen ist, dass grüne Finanzierungen nicht nur für Neubauvorhaben verwendet werden können. Auch für die energetische Ertüchtigung im Altbaubestand sind sie gut geeignet. Dort liegen schließlich auch die größten CO2-Einsparpotentiale“, erläutert Schneider.

Der Experte ergänzt, dass ein Real Estate Green Loan auch mit einer sozial orientierten Finanzierung kombiniert werden kann, die bestimmte gemeinschaftliche Infrastrukturen zur Voraussetzung macht – etwa die Einrichtung von Kindergärten oder Bewohnertreffs. „Das dürfte besonders für den sozialen Wohnungsbau interessant sein, wo solche Einrichtungen bei der Planung eine besondere Rolle spielen“, so der Experte.

 

Der Nachweis der Nachhaltigkeit kann z.B. über ein Zertifikat oder einen Energieausweis erfolgen.

Der primäre Nachhaltigkeitsakzent liegt in der Immobilienbranche indessen beim Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel. Denn insgesamt betrachtet birgt der Gebäudesektor eines der größten Potenziale für klimafördernde Maßnahmen. Schon die Herstellung von Baustoffen wie Beton und Stahl setzt große Mengen CO₂ frei.

Und durch den Wohnbetrieb verursacht ein überwiegend noch schlecht gedämmter Gebäudebestand durch das Heizen rund 40 % aller klimaschädlichen Emissionen. „Man muss bedenken, dass in Europa zum Beispiel 75 % des Gebäudebestands noch nicht energetisch saniert ist“, erklärt unser Experte Max Schneider.

 

Um einen Real Estate Green Loan zu bekommen, müssen Kreditnehmer:innen der kreditgebenden Bank die Nachhaltigkeit des Bau- oder Sanierungsprojekts bestätigen. „Dazu kann neben einem Zertifikat in den beiden Top-Kategorien eines etablierten Anbieters, dass das Gebäude zum Beispiel nach den Kriterien der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) errichtet wird, auch die CO2-Einsparung der Immobilie durch eine Bestätigung eines Sachverständigen Dritten (z.B. Energieberater) vorgelegt werden. Kreditnehmer:innen müssen zudem Änderungen bei bestimmten Nachhaltigkeitsstandards der Bank mitteilen“, sagt Schneider. Auch internationale Nachhaltigkeitszertifikate für Gebäude akzeptiert die kreditgebende Bank, etwa die weit verbreiteten angelsächsischen Standards BREEAM und LEED.

Christian Federspieler in einem blauen Anzug und roter Krawatte lächelt vor einem grauen Hintergrund.

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Green Loans
Die Infografik zeigt ein Kreisdiagramm mit den Anteilen verschiedener nachhaltiger Finanzprodukte. Grüne Anleihen haben mit 32,1 % den größten Anteil, gefolgt von Sustainability-linked Krediten mit 30,3 %. Soziale Anleihen und Nachhaltige Anleihen sind jeweils mit 12,5 % vertreten. Grüne Kredite machen 6,5 % aus, Sustainability-linked Anleihen 5,8 %. Den kleinsten Anteil haben Grüne und ESG-linked Schuldscheindarlehen (SSD) mit 0,3 %. Die Kernaussage der Infografik ist die prozentuale Verteilung nachhaltiger Anleihe- und Kreditarten im betrachteten Gesamtvolumen.

Source: Bloomberg, UniCredit Group Investment Strategy 

Ein gestapeltes Balkendiagramm zeigt die Ausgaben für verschiedene Anleihekategorien von 2020 bis 2024 in Milliarden USD.
Die Infografik zeigt die jährliche Ausgabe von Anleihen in Milliarden US-Dollar für die Jahre 2020 bis 2024, unterteilt in grüne, soziale, nachhaltige und Sustainability-linked Anleihen. 2020 wurden insgesamt 583 Milliarden US-Dollar ausgegeben: 266 Milliarden grün, 150 Milliarden sozial, 156 Milliarden nachhaltig. 2021 lag das Volumen bei 1.098 Milliarden: 560 grün, 219 sozial, 218 nachhaltig, 101 Sustainability-linked. 2022 wurden 914 Milliarden ausgegeben: 527 grün, 137 sozial, 178 nachhaltig, 71 Sustainability-linked. 2023 betrug das Volumen 941 Milliarden: 567 grün, 138 sozial, 176 nachhaltig, 60 Sustainability-linked. Für 2024 wird ein Volumen von 975 Milliarden prognostiziert: 597 grün, 146 sozial, 200 nachhaltig, 31 Sustainability-linked.

Source: Bloomberg, UniCredit Group Investment Strategy 

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