Experteninterview Gewerbliche Immobilienfinanzierung

Real Estate Green Loans fördern Klimaschutz.

Immobilienentwickler können mit Real Estate Green Loans gewerbliche Bauvorhaben realisieren, deren Errichtung und Betrieb nachhaltig sind. Solch ‚grüne‘ Finanzierungen haben attraktive Vorteile und sie treiben den klimaschonenden Umbau des Gebäudesektors voran.

Informieren Sie sich in diesem Beitrag von Max Schneider, Sustainable-Finance-Experte für Real Estate Green Loans der HVB, über das aktuelle Marktumfeld, konkrete Beispiele und Voraussetzungen für diese nachhaltige Finanzierungsform.

Commercial Real Estate

Für Bauträger, Immobilienentwickler, Wohnungsbaugesellschaften, Immobilienfondsinitiatoren

Anwendbar für Neu- und Bestandsimmobilien

Für alle Finanzierungsvolumina im gewerblichen Immobilienbereich

Das Investmentjahrzehnt wird grün!

„Der Klimawandel ist zum entscheidenden Faktor für die langfristigen Aussichten von Unternehmen geworden“, heißt es in dem Rundschreiben von Larry Fink, Chef des größten unabhängigen Vermögensverwalters der Welt, kurz vor Beginn des Weltwirtschaftsgipfels im Januar 2020 in Davos.

COVID-19 hat diese Marktdynamik weltweit beschleunigt. Die Implementierung von nachhaltigen Investmentstrategien ist unabdingbar.

Was bedeutet EU Taxonomie

Die EU-Taxonomie als neuer Standard für die Lenkung von Finanzströmen

Das Ziel der EU ist, Investitionen in ökologisch nachhaltige Aktivitäten zu fördern. Daher müssen Anbieter von Immobilienprodukten künftig im Rahmen der EU-Taxonomie ab 2021 offenlegen, inwieweit sie die EU-Kriterien für ökologisch nachhaltige Investments berücksichtigen.

Dabei kommt vor allem dem Gebäudesektor eine außerordentliche Bedeutung zu. Die Bau- und Immobilienbranche ist mit einem Energieverbrauch von rund 40 % sowie CO₂-Emissionen von ca. 36 % die Branche mit dem höchsten Energieverbrauch. Rund 75 % des Gebäudebestands innerhalb der EU-Mitgliedstaaten wird als energieineffizient eingestuft, die jährliche Sanierungs- und Modernisierungsrate beträgt gerade einmal 1 %. In Bezug auf die Finanzierung solcher Projekte spielen Real Estate Green Loans eine relevante Rolle.

Vor dem Hintergrund, dass über 80% der Gebäude im Jahr 2045 schon heute existieren, rücken die politischen Zusagen der EU, bis 2045 klimaneutral zu werden, den Gebäudesektor in den Fokus des Transformationsprozesses.

Auch für Anbieter von Immobilienprodukten besteht im Rahmen der EU-Taxonomie ab 2021 eine Offenlegungspflicht bezüglich der Berücksichtigung von EU-Kriterien für ökologisch nachhaltige Investments. Bei Nichteinhaltung ist eine Negativberichterstattung „keine Berücksichtigung der EU-Kriterien für ökologisch nachhaltige Investments“ zu tätigen. Investmentprodukte sind klar so zu gestalten, dass sie den Anforderungen der EU-Taxonomie und damit der institutionellen Investoren erfüllen.

Der Markt für grüne, soziale und nachhaltige Produkte wächst.

Wer nicht auf Sand bauen will, sollte auf Nachhaltigkeit bauen.

Real Estate Green Loan

Praxisbeispiel für grüne Immobilienfinanzierung: Meiller Gärten

Finanzierungsbeispiel: Meiller Gärten

Selbst in den gefragtesten Ballungsräumen Deutschlands tun sich manchmal noch große, bebaubare Flächen auf. Etwa in München-Moosach, wo der mittelständische Kipper-Hersteller Meiller kürzlich ein Betriebsgelände verlagert hat – und damit im Nordwesten der Stadt Platz für ein „grünes“ Stadtquartier mit 600 neuen Wohnungen frei wurde. In den „Meiller Gärten“ wurde auch ein Boarding-Haus mit 152 Apartments errichtet. Wie die übrigen Gebäude, entspricht es den neuesten Nachhaltigkeitskriterien. Das Haus erfüllt etwa den hohen Wärmedämmungsstandard KfW 55. Über Wärmepumpen unterstützt das Grundwasser die Heizung, Fotovoltaikanlagen steuern Sonnenstrom bei und für die Mobilität im Quartier sorgt ein von der Hausverwaltung betriebener Fahrradverleih. Wegen solch hochwertiger Nachhaltigkeitskomponenten hat der Bauherr das Gästehaus mit einem 15 Millionen Euro umfassenden Real Estate Green Loan der HVB finanzieren können – einem grünen gewerblichen Immobilienkredit.

Grüne Finanzierungen gibt es für vorbildliche Energiekonzepte.

Solch grüne Immobilienfinanzierungen sollen nachhaltiges Bauen fördern. Kreditnehmer:innen erhalten den Kredit, sobald der Bank nachgewiesen wird, dass das Bau- oder Sanierungsvorhaben Klimaschutzmaßnahmen umsetzt, die deutlich über den bisherigen Standards hinausgehen. So liegen bei Altbauten aus den 50er oder 60er Jahren die Wärmedämmwerte oft noch weit unter den modernen Vorgaben des heutigen Baurechts. In den neu errichteten „Meiller Gärten“ darf für die grüne Finanzierung zum Beispiel der Energieverbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche 75 Kilowattstunden im Jahr nicht überschreiten – das ist rund die Hälfte des heutigen durchschnittlichen Verbrauchs in deutschen Wohnungen.

“Der Markt für grüne Immobiliendarlehen hat sich seit Vergabe des ersten HVB Real Estate Green Loans sehr gut entwickelt. Mittlerweile konnten über 1 Mrd. Euro in nachhaltige Projekte investiert werden.”
Max Schneider
Sustainable-Finance-Experte für Real Estate Green Loans der HVB
Portrait Max Schneider

Kreditnehmer:innen haben den Vorteil, dass unsere Nachhaltigkeitsexpert:innenn die Vereinbarkeit des Errichtungs- oder Sanierungsvorhabens mit den neuesten Regulierungsbestimmungen zur Nachhaltigkeit prüfen – etwa mit dem ab 2022 geltenden Rechtsrahmen der EU-Taxonomie. Das europäische Klassifikationssystem gibt den notwendigen Rahmen zur Identifizierung nachhaltiger Investments vor. Ziel ist es, Kapitalströme in umweltfreundliche und soziale Bahnen zu lenken, um sie für nachhaltigkeitsorientierte Investoren einschätzbar zu machen. „Eine Prüfung von Immobilien auf Einhaltung des EU-Rahmenwerks durch unsere Expert:innen verhindert, dass zu einem späteren Zeitpunkt eventuell Strafzahlungen auf die Entwickler zukommen könnten. Denn mit dem Ergebnis der Prüfung können sie, falls nötig, rechtzeitig in regelkonforme Gebäudemaßnahmen investieren“, erklärt Schneider. 

In Zukunft müssen Immobilienunternehmen sich auf deutlich steigende Transparenzanforderungen zur ganzheitlichen Nachhaltigkeitsstrategie des Unternehmens einstellen.

So qualifiziert sich Ihre Immobilie für einen Real Estate Green Loan.


Max Schneider
Sustainable-Finance-Experte für Real Estate Green Loans der HVB

Die Transformation hin zu einem klimaneutralen oder gar positiven Gebäudebestand, welcher an den Nachhaltigkeitskriterien, und Klimarisiken sowie den Anforderungen des Marktes gemessen wird, wird zu Nachfrageverschiebungen führen. Dies kann soweit führen, dass Immobilien oder ganze Portfolien mangels Einhaltung dann konkreterer Taxonomiekriterien nicht mehr – oder nur mit erheblichem finanziellen Aufwand – handelbar sind (sog. „stranded assets“).“

Wohnwirtschaftliche Immobilienfinanzierung
  1. Primärenergiebedarf von max 75 kWh/qm

    oder

    KfW-Co-Finanzierung Programme 40 (plus), 55, 70, 85, 100

    oder

  2. Energieausweis von mind. B (bei einer Skala von H bis A+)

    oder

  3. Top 15 % nat. Gebäudebestandes

    oder

  4. Energieeinsparung mind. 30 %
     
Gewerbliche Immobilienfinanzierung
  1. Nachhaltigkeitszertifikate:

    • DGNB
    • LEED
    • BREEAM
    • HQE


    oder

  2. Einhaltung energetischer Vergleichswerte 

    oder

  3. Top 15 % nat. Gebäudebestandes

    oder

  4. Energieeinsparung mind. 30 %
     

Voraussetzung: Nachweis CO₂-Einsparung mittels Energiekennwerte (Compliance Certificate)

Grüne Finanzierungen mit sozialem Impact kombinieren.

Für Bauträger, Immobilienentwickler, Wohnungsbaugesellschaften aber auch für Immobilienfondsinitiatoren, die selbst Bauvorhaben durchführen, ist der Real Estate Green Loan also ein interessante Finanzierungsvariante für praktisch das gesamte Spektrum gewerblicher Errichtungsvorhaben – von der sozial gebundenen oder frei errichteten Wohnanlage, bis zur Büroimmobilie und zum Logistik- oder Einkaufszentrum.

„Wichtig zu betonen ist, dass grüne Finanzierungen nicht nur für Neubauvorhaben verwendet werden können. Auch für die energetische Ertüchtigung im Altbaubestand sind sie gut geeignet. Dort liegen schließlich auch die größten CO2-Einsparpotentiale“, erläutert Schneider.

Der Experte ergänzt, dass ein Real Estate Green Loan auch mit einer sozial orientierten Finanzierung kombiniert werden kann, die bestimmte gemeinschaftliche Infrastrukturen zur Voraussetzung macht – etwa die Einrichtung von Kindergärten oder Bewohnertreffs. „Das dürfte besonders für den sozialen Wohnungsbau interessant sein, wo solche Einrichtungen bei der Planung eine besondere Rolle spielen“, so der Experte.

 

Der Nachweis der Nachhaltigkeit kann über ein Zertifikat erfolgen.

Der primäre Nachhaltigkeitsakzent liegt in der Immobilienbranche indessen beim Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel. Denn insgesamt betrachtet birgt der Gebäudesektor eines der größten Potenziale für klimafördernde Maßnahmen. Schon die Herstellung von Baustoffen wie Beton und Stahl setzt große Mengen CO₂ frei.

Und durch den Wohnbetrieb verursacht ein überwiegend noch schlecht gedämmter Gebäudebestand durch das Heizen rund 40 % aller klimaschädlichen Emissionen. „Man muss bedenken, dass in Europa zum Beispiel 75 % des Gebäudebestands noch nicht energetisch saniert ist“, erklärt unser Experte Max Schneider.

 

Um einen Real Estate Green Loan zu bekommen, müssen Kreditnehmer:innen der kreditgebenden Bank die Nachhaltigkeit des Bau- oder Sanierungsprojekts bestätigen. „Dazu kann neben einem Zertifikat in den beiden Top-Kategorien eines etablierten Anbieters, dass das Gebäude zum Beispiel nach den Kriterien der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) errichtet wird, auch die CO2-Einsparung der Immobilie durch eine Bestätigung eines Sachverständigen Dritten (z.B. Energieberater) vorgelegt werden. Kreditnehmer:innen müssen zudem Änderungen bei bestimmten Nachhaltigkeitsstandards der Bank mitteilen“, sagt Schneider. Auch internationale Nachhaltigkeitszertifikate für Gebäude akzeptiert die kreditgebende Bank, etwa die weit verbreiteten angelsächsischen Standards BREEAM und LEED.

Kontakt Digitalisierung und Immobilienfinanzierung

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Wichtige Nachhaltigkeitsthemen für Ihr Unternehmen:

Green Loans

Quellen: Climate Bonds Initiative, Bloomberg, UniCredit Research Sept. 2021

Green Loans

Quellen: Climate Bonds Initiative, Bloomberg, UniCredit Research Sept. 2021