Titus Kroder:
Herzlich willkommen zum aktuellen Bauzins-Podcast von HypoVereinsbank und Wüstenrot. Ich bin Titus Kroder und ich spreche heute mit ExpertInnen die zeigen, wie man auch bei stark gestiegenen Zinsen den Weg zu eigenen vier Wänden finanzieren oder auch eine Immobilie bei den aktuell hohen Baukosten modernisieren oder sanieren kann.

Wer den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses finanzieren will, für den waren die letzten Monate wahrlich hart. In kurzer Zeit vervierfachte Bauzinsen ließen den Traum vom Haus im Grünen oder vom Apartment im Stadtzentrum oft weit in die Ferne rücken. Gleichwohl wollen wir analysieren, wie man sich auf die Zeitenwende am Immobilien und Bauzinsmarkt am besten einstellen kann.

Unsere SpezialistInnen im Gespräch haben das Ohr ganz eng am Markt und wir wollen dieses reichhaltige Wissen nutzen. Jana Heeg-Rupprecht ist mit dabei. Sie ist Leiterin Baufinanzierung der HypoVereinsbank. Hallo Frau Heeg-Rupprecht, herzlich willkommen zum Bauzinspodcast. 

Jana Heeg-Rupprecht:
Hallo Herr Kroder. 

Titus Kroder:
Und Ralf Smolak ist wieder mit in der Runde. Er ist Vertriebsdirektor bei der Bausparkasse Wüstenroth, einem Partner der HVB.

Er blickt auf rund zwei Jahrzehnte Erfahrung im Bauzinsgeschäft zurück. Hallo Herr Smolak, auch an Sie einen recht schönen guten Tag.

Ralf Smolak:
Hallo Herr Kroder. 

Titus Kroder:
Es ist ja nun alles recht schnell gegangen in die letzten Monate. 2022 war das Jahr der Zinswende. Die Bauzinsen sind nach einem Jahrzehnt der Niedrigzinsen rasch gestiegen.

Frau Heeg-Rupprecht, was hat das am Baufinanzierungsmarkt ausgelöst und lohnt sich der Immobilienerwerb nun überhaupt noch? 

Jana Heeg-Rupprecht:
Ja, das ist richtig. Es viel Bewegung letztes Jahr. Die Zinsen haben sich innerhalb eines Jahres vervierfacht und hat man im Januar 2022 noch circa 1% Darlehenszins gezahlt, so ist das Niveau mittlerweile auf 4% gestiegen.

Und das macht sich natürlich in der monatlichen Belastung bemerkbar, weshalb sich auch die generelle Nachfrage nach Immobilien abgeschwächt hat. Vor allem im Neubausegment hat der Zinsanstieg und die hohen Baukosten dazu geführt, dass deutlich weniger Neubautätigkeit zu verzeichnen sind und dennoch gehört die eigene Immobilie zu den wichtigsten Wünschen der Deutschen zur Altersvorsorge oder auch als Investitionsobjekt.

Und wenn die Investition zur persönlichen Situation passt, lohnt immer noch der Immobilienkauf. 

Titus Kroder:
Herr Smolak, Sie sind bei Wüstenroth Experte für Bausparen. Gilt das, was Frau Heeg-Rupprecht gerade berichtet hat, auch für den Bausparmarkt? Wie hat dieser Markt reagiert? 

Ralf Smolak:
In 2022 hat sich am Bausparmarkt sehr viel getan.

Man kann auch von einer Renaissance des Bausparvertrags sprechen. Die Anzahl der neu abgeschlossenen Verträge ist in 2022 Signifikant angestiegen. Fast jeder zweite Haushalt in Deutschland hat wieder mindestens einen Bausparvertrag. Aufgrund der Zinswende haben auch erste Bausparkassen ihre Tarife an das neue Zinsniveau angepasst.

Ich bin mir auch sicher, dass viele Bausparkassen dieses Jahr ihre Tarife noch anpassen werden. 

Titus Kroder:
Nun ist es so, die Preise für Wohnungen und Häuser sinken mittlerweile über die letzten Beiden Quartale zumindest, ist das nun die unvermeidliche Korrektur einer spekulativen Übertreibung? Frau Heeg-Rupprecht, wie verhalten sich die Käufer derzeit und was bestimmt das Preisniveau in diesem Jahr und auch darüber hinaus?

Jana Heeg-Rupprecht:
Der Immobilienmarkt zeigte sich auch nach Ausbruch der Covid-Pandemie als äußerst krisenresilient. Das heißt, die Preisdynamik ist und war nicht spekulativ getrieben. Neben der hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien, die sich mit den historisch niedrigen Zinsen und der Bevölkerungsentwicklung erklären lässt, sind als weitere wesentliche Gründe zu nennen das knappe Bauland, was sich kontinuierlich verteuert, die Baukosten, die seit Anfang 2020 um 30 Prozent teurer geworden sind, ursächlich durch die sehr stark gestiegenen Material- und Bauleistungspreise.

Die Aufteilung der Maklercortage im vergangenen Jahr dürfte ebenfalls in angespannten Wohnungsmärkten eingepreist worden sein und die Neubautätigkeiten wurden nicht dem Bedarf entsprechend ausgeweitet. Auf dem privaten Immobilienmarkt bezogen sehen wir, dass sich aktuell Käufer und Verkäufer nicht finden.

Viele Käufer warten ab und hoffen auf niedrigere Kaufpreise und Verkäufer warten ab, da oftmals keine Not zu einem Verkauf besteht. Wir erwarten eine moderate Anpassung der Immobilienpreise in den nächsten Monaten. Hier lohnt sich für den Käufer in jedem Fall in die Kaufpreisverhandlung mit dem Verkäufer einzusteigen.

Titus Kroder:
Nehmen wir mal ganz praktisch die Blickrichtung eines Kaufinteressenten ein. Wie kann man unter den neuen Gegebenheiten am Markt noch sinnvoll finanzieren? Wie muss man das rechnen? 

Jana Heeg-Rupprecht:
Das hängt natürlich immer von der individuellen Situation ab und den finanziellen Möglichkeiten. Die HypoVereinsbank bietet Zinsbindungen bis zu 30 Jahren mit flexibler Sondertilgungsmöglichkeit. Es lohnt sich immer auch, einen Blick auf die KfW-Förderprogramme und alternative Absicherungen wie zum Beispiel das Thema Bausparen in Betracht zu ziehen.

Titus Kroder:
Herr Smolak, das Bausparen ist ein altes Finanzierungsmodell. Für welchen Kaufinteressenten ist es eigentlich in dieser Marktsituation noch interessant? 

Ralf Smolak:
Ja, ich würde vielleicht auch mal damit starten und kurz erklären, wie funktioniert denn eigentlich Bausparen? Bausparen gibt es jetzt seit fast 100 Jahren.

Das Grundprinzip ist dabei immer gleich geblieben. Beim Bausparen wird traditionelles Sparen mit einem Immobiliendarlehen verbunden. Die Kunden schließen einen Bausparvertrag über eine bestimmte Summe ab. Abhängig vom Tarif muss der Kunde dann zwischen 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme ansparen. Den Restbetrag erhält der Kunde, wenn alle Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt sind als Darlehen.

Jetzt kommt aber das Interessante. Bereits bei Abschluss des Vertrages sichert sich der Kunde die Zinsen sowohl für die Sparphase als auch für die Darlehensphase. Viele Bausparkassen, darunter auch die Wüstenrot, haben die Tarife noch nicht an die signifikante Zinssteigerung seit Anfang 2022 angepasst Das heißt, wenn Sie heute noch einen Bausparvertrag abschließen, dann können Sie sich noch die Darlehenszinsen vor der Zinssteigerung sichern.

Was heißt es aber jetzt konkret? Die Bausparkasse Wüstenroth bietet derzeit noch einen Bauspartarif mit einem Nominalzins ab 0,45 Prozent an. Wie lange wir diesen Tarif noch anbieten können? Kann ich Ihnen nicht sagen, denn die ersten Bausparkassen, ich habe es vorher schon erwähnt haben ihre Tarife an die jetzigen Konditionen angebunden und hier entsprechend auch die Rahmenbedingungen angepasst 

Titus Kroder:
Frau Heeg-Rupprecht, was sollte ich denn tun, wenn ich bereits eine Immobilie finanziere seit längerer Zeit, aber in Kürze der Vertrag mit der Bank ausläuft und ich ein Anschlussdarlehen benötige?

Wie mache ich das derzeit? 

Jana Heeg-Rupprecht:
Wenn man sich also noch nicht für ein Vorwartdarlehen entschieden hat, um das niedrigere Zinsniveau der Vergangenheit zu sichern, den... Empfehlen wir unbedingt, sich mit einem HypoVereinsbank-Berater in Verbindung zu setzen. Bei einer längeren Restlaufzeit des bestehenden Darlehens von etwa fünf bis acht Jahren kann es sinnvoll sein, einen Bausparvertrag abzuschließen, um einen Teil der Restschuld zinsgünstig nach Ablauf der Zinsbindung abzulösen.

Welche attraktiven Konditionen hier noch möglich sind, das hat Ralf Smolak gerade erläutert. Klassische Vorwartdarlehen bei Restlaufzeiten ab drei Jahren lohnen sich mit Einschränkungen nicht unbedingt, da es auf den ohnehin schon höheren Zins einen Aufschlag gibt und dann der Endkundenzins doch deutlich höher wird.

Titus Kroder:
Nun ist es ja so, dass nicht bloß die Anschaffung sondern auch die energetische Sanierung vieler Objekte finanziert werden will. Was muss ich denn da generell beachten? 

Jana Heeg-Rupprecht:
Ja, ganz wichtiger Punkt, Herr Kroder. Der EU-Rat hat sich auf einen Vorschlag zur Überarbeitung der Gebäuderichtlinie geeinigt und bis 2050 soll der Gebäudesektor in der Europäischen Union klimaneutral sein.

Das heißt vor allem für den Kauf von Bestandsimmobilien sollte der Käufer dies berücksichtigen da eben in Zukunft weitere Investitionen erforderlich sein können. Bei der Finanzierung einer energetischen Sanierung macht es in jedem Fall Sinn, regionale Förderungsmöglichkeiten von Kommunen und Städten zu überprüfen.

Außerdem gibt es Energiesparrechner, wie zum Beispiel den der Wüstenrot auf unserer HypoVereinsbank-Webseite, bei denen man sich als Kunde über Einsparpotenziale gut informieren kann. Energie-effiziente Immobilien werden künftig an Bedeutung gewinnen und auch bei der Finanzierung bevorteilt werden. So gibt die Hypo Vereinsbank auf Finanzierungen, die mit einem KfW-Programm 261 gefördert werden, einen Zinsabschlag von 10 Basispunkten.

Titus Kroder:
Herr Smolak, weil Sie das Stichwort gegeben haben, welche Fördermöglichkeiten bestehen denn ganz konkret für die energetische Sanierung und die Renovierung von Bestandsimmobilien? 

Ralf Smolak:
Freie Gruppe ich hatte es vorher schon angesprochen. Energetische Sanierungen werden in den nächsten Jahren enorm zunehmen.

Kommt natürlich auch durch die gestiegenen Energiekosten. Laut einer Studie der BAFA, das ist das Bundesamt für Wirtschaft und Ausführkontrolle, arbeiten circa 60 Prozent aller Heizungsanlagen in Deutschland nicht effizient. Das heißt, eine energetische Investition, wie zum Beispiel der Einbau einer Wärmepumpe, Austausch der alten Heizung, wäre also fast bei zwei Drittel aller Heizungsanlagen sinnvoll.

Dafür gibt es auch enorme Fördermittel über die BAFA oder über die KfW. Und im Jahr 2022 hat die BAFA rund 2,6 Milliarden Euro an Zuschüssen für Gebäudesanierungen ausgezahlt. Auch in diesem Jahr, gibt es natürlich wieder Zuschüsse für die energetischen Sanierungen. Für den Einbau einer Solaranlage, Holzpelletheizung oder auch Wärmepunkte gibt es zwischen 10 bis 40 Prozent Zuschuss, maximal von 60.000 Euro der förderfähigen Kosten, also Zuschüsse in Höhe von bis zu 24.000 Euro.

Ein Tipp an dieser Stelle noch, falls Sie energetische Sanierungen vorhaben involvieren Sie immer einen Energieberater. Viele Förderungen gibt es nur, wenn ein Energieberater eingebunden wird. Auch der Energieberater wird vom Staat bis zu 80 Prozent bezuschusst, maximal jedoch bis zu 1.300 Euro. 

Titus Kroder:
Können wir abschließend noch zum Ausblick.

Was erwarten Sie vom Immobilienjahr 2023? Einerseits auf der Preisseite, aber auch auf der Zinsseite. Herr Smolak, vielleicht zuerst. 

Ralf Smolak:
Ja sehr gerne. Meine persönliche Meinung ist, dass die Bauzinsen im ersten Halbjahr diesen Jahres weiter steigen werden. Ich erwarte für das erste Halbjahr, dass die Zinsspanne für ein zehnjähriges Immobilientalent zwischen 3,5 bis 4,5 Prozent liegen wird.

Persönlich glaube ich auch, dass diese Aufwärtsbewegung nicht geradlinig verläuft, sondern dass wir immer wieder Schwankungen haben werden. Wir haben es vorher auch schon gehört, die höheren Bauzinsen haben natürlich die Voraussetzungen für den Immobilienmarkt deutlich verändert und den seit 2010 eingesetzten Preisaufstieg beendet.

Meine persönliche Prognose ist, dass die Kaufpreise im Jahresdurchschnitt voraussichtlich um drei bis fünf Prozent sinken werden. 

Titus Kroder:
Frau Heeg-Rupprecht, wie ist Ihr Blick auf das laufende Jahr? 

Jana Heeg-Rupprecht:
Ja, wir erwarten auch eine moderate Entwicklung der Immobilienpreise und bei den Zinskonditionen eine Seitwärtsbewegung, bei denen durchaus auch nochmal Zinsschritte der EZB nach oben möglich sind, bevor wir Ende 2023 von einer Entspannung am Zinskonditionsmarkt ausgehen.

Titus Kroder:
Vielen Dank. Im HVB Bauzins-Podcast waren das Jana Heeg-Rupprecht als Bauzinsexpertin der Hypo Vereinsbank und Ralf Smolak von der Bausparkasse Wüstenroth. Wir hoffen dass Sie viele nützliche Perspektiven und Fakten aus dem Gespräch mitnehmen konnten. HVB und Wüstenroth sagen Danke fürs Zuhören und wünschen Ihnen ein gutes Händchen bei der Auswahl Ihrer Immobilie und auch ganz generell eine gute Zeit.

Machen Sie es gut. Bis zum nächsten Mal im Bauzins-Podcast.