Titus Kroder:
Seien Sie herzlich gegrüßt zu einem neuen Immobilien-Podcast von Planet Home. Mein Name ist Titus Kroder. Wir wollen heute die aktuell wichtigsten Trends am Immobilienmarkt analysieren. Sie, die Nutzer und Nutzerinnen des Podcasts sollen danach eine gut informierte Entscheidung treffen können, sei es, dass Sie eine Immobilie erwerben oder eine verkaufen möchten.

Die Preise steigen wieder, das ist wohl eine der wichtigsten Botschaften dieses Immobilienjahres und dazu passen weitere Trends über die wir gleich noch im Detail sprechen werden, etwa die Zinsentwicklung. Sind wir also schon zurück auf dem lange gewohnten starken Wohnungs und Häusermarkt von vor der Pandemie und von vor dem großen Inflationsschub?

Wie geht es weiter? Und heißt das nun als Kaufinteressent lieber noch abwarten oder gleich tätig werden? Diese Fragen richte ich an einen ausgewiesenen Kenner der Materie, an Alexander Weißbach, Geschäftsführer für den Vertrieb des Immobiliendienstleisters Planet Home. Hallo Herr Weißbach, herzlich willkommen.

Alexander Weißbach:
Hallo Herr Kroder, freue mich sehr. 

Titus Kroder:
Aus jahrelanger Beobachtung kennen Sie den Immobilienmarkt in vielen Details sehr gut. Wenn Sie als Experte dem Immobilienjahr 2025 eine plakative Überschrift geben sollten, wie würde die lauten? Was ist der Trend, der den Markt aktuell dominiert? 

Alexander Weißbach:
Ja, eine Überschrift.

Ich glaube, die lautet ganz klar Aufschwung. Wir haben einen Turnaround, den wir jetzt im Jahr 2024 erlebt haben und ich bin immer ein Freund davon, nochmal kurz in die Vergangenheit zu schauen, was ist denn davor passiert. Gehen wir mal so 10, 15 Jahre zurück, dann hat eben der deutsche Immobilienmarkt über einen langen Zeitraum über eine Dekade hinweg nur steigende Preise erlebt. Dann gab es den Einbruch im Zuge der Ukrainekrise und der damit einhergehenden Inflation und der stark steigenden Zinsen hat eben auch das Kaufpreisniveau da nachgelassen und nach einer seitwärtsbewegung Jahr 2023 dann eben den letzten beiden Quartalen 2024 tatsächlich wieder einen Aufwärtstrend, der jetzt zu erkennen ist.

Der VDB Immobilienpreisindex hat es gerade veröffentlicht, dass wir eben das Jahr 2024 im Wohnimmobiliensegment mit einem Plus abgeschlossen haben. 2,1 Prozent waren es da, über alle im Wohnen und Gewerbeimmobilien hinweg, also den gesamten deutschen Immobilienmarkt, waren es dann 1,8 Prozent und das zeigt eben, dass offensichtlich die Trendwende eingetreten ist.

Titus Kroder:
Was sind denn ganz genau mal betrachtet die wirtschaftlichen Gründe warum die Preise am Immobilienmarkt nun wieder steigen? Da agieren ja jeweils Menschen dahinter, die je nach Marktlage bestimmte Entscheidungen treffen. Was treibt diesen aktuellen Aufschwung bei den Preisen? 

Alexander Weißbach:
Vielleicht schauen wir mal kurz zurück, diese Korrekturphase, die wir da erlebt haben, so von 22 bis 24 hinweg, die war ja stark durch eben den Ukraine-Krieg geprägt und eben der massiven Inflation und der damit einhergehenden Zinsentwicklung, was dazu geführt hat, dass die Nachfrage eben deutlich gelitten hat.

Warum? Weil sich eben weniger Menschen eine Immobilie leisten konnten aufgrund des stark gestiegenen Zinsniveaus. Jetzt haben wir zwei Sachen erlebt, nämlich zum einen das die Inflation Gott sei Dank wieder nach unten gegangen ist und zeitgleich eben auch das Zinsniveau wieder nachgegeben hat. Und vor dem Hintergrund haben sich viele Menschen, die auf Immobilien-Suche waren und sich erst mal in dem sogenannten Warteraum Miete befunden haben, jetzt wieder da herausgewagt und gesagt, okay, es ist wieder möglich, sich eine Immobilie zu leisten, weil zum einen das Kaufpreisniveau etwas nachgegeben hat und auf der anderen Seite, weil eben das Zinsniveau auch ein Stück zurückgegangen ist und beides in Kombination führt dazu, dass die monatliche Belastung den Kauf der Immobilie wieder hergibt.

Und zum anderen haben wir natürlich auch die Entwicklung der Mietpreise. Auf die können wir ja gleich nochmal eingehen das ist auch ein wichtiger Punkt im Immobilienmarkt. Also um es auf den Punkt zu bringen, die nachfrage ist wieder angezogen, insbesondere deshalb, weil eben auch das erschwingliche Wohnen auch im Kauf wieder möglich ist.

Titus Kroder:
Die Menschen verlassen den Warteraum Miete. Die Nachfrage hat also deutlich angezogen. Damit ich nun aber entscheiden kann, ob das ein guter Zeitpunkt ist für einen Immobilienkauf muss ich noch weitere Dinge wissen, die den Markt prägen. Was sind denn aus Ihrer Sicht die grundsätzlichen Trends und Dynamiken die dazu führen, dass der Markt nun wieder spürbar angesprungen ist?

Alexander Weißbach:
Ja das ist eine extrem gute Frage, weil wenn man sich diesen Faktoren eben bewusst ist, dann kann man auch selber mal ein bisschen ein Gefühl dafür entwickeln, was wird vermutlich in Zukunft passieren. Pauschal gesprochen ist es eigentlich relativ simpel. Wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt, dann führt es aller Regel dazu, dass eben auch Kaufpreise steigen.

Und das hat ein paar Ursachen. Also eine davon, dass ich gerade schon angesprochen habe, ist, wenn der Kauf einer Immobilie wieder attraktiver ist als der zu mieten. Für die Menschen, die in einer Bestandsimmobilie gerade zur Miete wohnen ist das Mietniveau natürlich auch auf einer gewissen Höhe. Aber wenn ich eben heute eine neue Immobilie suche und dort etwas zur Miete suche dann ist man halt sehr erschrocken wie hoch tatsächlich die Neuvertragsmieten gestiegen sind und offensichtlich auch unaufhaltbar aktuell steigen.

Wenn ich dann eben in die Alternative komme, mir parallel eine Immobilie auch kaufen zu können, weil die monatliche Belastung ähnlich ist, dann passiert eben genau das. Dass auch plötzlich die Nachfrage von Menschen, die bisher zur Miete wohnen auch wieder in den Kauf überschwappen. Das andere ist natürlich, wenn die Immobilienpreise gesunken sind.

Und das haben wir ja jetzt über fast zwei Jahre erlebt. Wir reden im Wohnimmobilienbereich von rund 20 Prozent, die hier die Preise nachgelassen haben. Gründe dafür habe ich gerade genannt. Das niedrigere Zinsniveau führt nämlich natürlich auch dazu. Und zum anderen, wann steigt ebenfalls die Nachfrage?

Dann werden mehr Menschen nach einer Immobilie suchen. Und das passiert insbesondere dann, wenn die Bevölkerung wächst. Und auch das haben wir in den letzten deutlich erlebt. Wir sind mittlerweile bei knapp 85 Millionen Einwohnern in Deutschland, also einen deutlichen Zuwachs und die drängen natürlich auf den Miet- und den Kaufmarkt und das in Summe führt dazu, dass die Nachfrage steigt und im Ergebnis dessen eben logischerweise auch die Kaufpreise.

Titus Kroder:
Mhm. Diese drei Faktoren, von denen Sie gerade gesprochen haben, welcher ist denn da am wichtigsten? Welcher treibt den Markt am stärksten? Kann man das festmachen? 

Alexander Weißbach:
Ich glaube, es gibt nicht den Treiber, sondern es sind viele Einzelfaktoren, die dazu führen, dass in Summe eben dann ein Trend entsteht. Ich sage mal das Thema Mietexplosion ist wichtig.

Treibt ja auch gerade die Politik und viele Diskussionen an. Insbesondere dann, wenn eben eine Neumietung ansteht und ich mich eben zum Beispiel aus einer privaten Situation vergrößern verkleinern muss und dann eine neue Immobilie suche dann sind eben die Sprünge die wir gerade erleben von der bisherigen Bestandsmiete zu einer Neuvertragsmiete eben zum Teil wirklich enorm.

Und vor dem Hintergrund hat das natürlich eine wahnsinnige Auswirkung dann auch auf die Nachfrage die wir dann bei Wohnimmobilien erleben. Denn wenn plötzlich eben ein Großteil der Interessenten die aktuell zur Miete wohnen, Dann in die Überlegung kommen, tatsächlich wieder kaufen zu wollen. Und das ist genau diesen Nachfragetrend, den erleben wir gerade deutlich.

Wie gesagt, man hat davon auch schon mal gesprochen, dass dieser Warteraum Miete, der ungefähr zwei Jahre sich jetzt deutlich gefühlt hat sich jetzt wieder entleert in den Kaufmarkt, dann ist das sicher einer der entscheidendsten Faktoren. Und dann zum Zweiten natürlich, das ich gerade schon angesprochen habe, dass die Kaufpreise eben nachgegeben haben.

Also drei, vier Jahre zurück waren wir auf dem absoluten höchsten Niveau was die Kaufpreise angeht und hatten eben gleichzeitig ein sehr niedriges Zinsniveau. Und als die dann plötzlich explodiert sind, die Zinsen für langfristige Baufinanzierung, dann waren die Immobilien nicht mehr schwinglich. Beides hat sich jetzt nach unten korrigiert.

Das führt im Ergebnis dazu, dass die Nachfrage wieder deutlich steigt. Es ist meist eine Mischung aus vielen Faktoren wie in dem Fall ja auch. 

Titus Kroder:
Diesen dritten Punkt, Bevölkerungswachstum den hätte ich jetzt gar nicht sofort auf dem Schirm gehabt als treibendes Element für die Immobilienpreise. Können Sie das mal näher erklären, wie dieser Faktor hier reinspielt?

Alexander Weißbach:
Zum einen haben wir ja einen deutlichen Zuzug in Deutschland. Das sind auf der einen Seite natürlich auch die vielen Flüchtlingswellen die wir aufgenommen haben in Deutschland, die logischerweise alle Wohnraum brauchen Die Menschen leben ja auch nicht über Jahre hinweg in Flüchtlingsheimen, sondern sie drängen dann auch auf den Wohnimmobilienmarkt.

Und wenn man dann hier eben auch Arbeit gefunden hat und langfristig im Land bleiben möchte, dann sind das Menschen, die logischerweise auch Eigentum schaffen wollen. Auch hier kann man ja mal kurzen Exkurs machen, dass wir ja in Deutschland ja mit das Schlusslicht sind, fast das Schlusslicht, was die Eigenheimquote angeht. Das heißt Menschen, die aus dem Ausland zu uns kommen, sind es eben nicht gewohnt zur Miete zu wohnen, sondern suchen sich in aller Regel auch dann eben das Eigenheim. Und damit ist Bevölkerungswachstum ein wesentlicher Aspekt dafür, dass die Nachfrage in Deutschland steigt, insbesondere in den Großstädten natürlich.

Da gibt es ja einige Prognosen die ja auch da einen deutlichen Zuwachs in den nächsten Jahren in den Haushalten vorhersagen. Also ja, Wohnimmobilien haben ganz, ganz stark auch mit Bevölkerungswachstum zu tun und der Nachfrage nach Wohnraum. 

Titus Kroder:
Jetzt haben wir glaube ich, die Nachfrageseite ganz gut analysiert.

Der Markt ist ja also tatsächlich in eine neue Phase eingetreten. Dann lassen Sie uns doch noch auf die Angebotsseite blicken. Was passiert da gerade genau? Was sorgt dort für den Preisaufschwung, den wir gerade sehen? 

Alexander Weißbach:
Auch hier gerne nochmal kurz der Blick zurück. Meistens vergisst man das ja schnell, was so vor ein paar Jahren noch der Fall war, als wir in der Boomphase waren in Deutschland.

Wo eben zum Teil ja für gewisse Stadtteile, ob das jetzt in Metropolen der Fall war oder auch in Großstädten, plötzlich ganz, ganz wenig Angebot vorhanden war. Man hat also auf die Immobilienbörsen geschaut, hat eine Eigentumswohnung oder ein Häuschen gesucht und hat dann vielleicht drei, vier, fünf Objekte gefunden.

Mehr war es tatsächlich nicht. Und im Zuge dessen dass dann der Markt und die Nachfrage im Zuge der Ukraine-Krise eben eingebrochen ist. Die Nachfrage zurückging, sind viele, viele Immobilien dort eben lange auf den Immobilienbörsen zu finden gewesen, zum Teil deutlich länger und das hat dazu geführt, dass das Angebot an Immobilien sich fast verdoppelt hat in den zwei Jahren.

Das heißt, immer mehr Immobilien kamen auf den Markt, die alten wurden nicht weg- und abverkauft und in dem Zusammenhang ist das Angebot stark gestiegen. Jetzt erleben wir den Trendumkehr. Die Nachfrage zieht wieder an. Wir haben wieder mehr Menschen, die sich eine Immobilie leisten können und wollen und dementsprechend sinkt jetzt auch das Angebot an Immobilien wieder deutlich.

Wir sind noch nicht dort, wo wir vor ein paar Jahren waren, wo das Angebot wirklich sehr, sehr gering war, aber wir erleben dass sich auch hier die Trendumkehr, das eben mit gestiegener Nachfrage auch das Angebot an Immobilien sukzessive wieder abnimmt. Natürlich auch von dem Hintergrund, dass immer weniger gebaut wird und die Neubauten quasi kaum noch auf dem Markt zu finden sind aktuell.

Titus Kroder:
Das Angebot wird also kleiner, was die Preise eher unterstützt. Jetzt fragt man sich natürlich, warum wird denn nach wie vor so wenig neu gebaut, wenn der Markt doch eine steigende Nachfrage und ein sinkendes Angebot bei Bestandsimmobilien registriert? Gibt es da eine Antwort? 

Alexander Weißbach:
Ja das hat maßgeblich mit den hohen Baukosten zu tun, die wir nach wie vor haben.

Man versucht, sich in einen Bauträger hineinzuversetzen, der vielleicht noch in der Hochphase sich an Grundstücke gesichert hat, zu dem damaligen Zeitpunkt zu extrem hohen Preisen und gleichzeitig eben unter den hohen Baukosten leidet. Das heißt, wenn er seine Gesamtkalkulation macht und dann eben feststellt, dass die Kosten die er für die Erstellung sagen wir mal, Geschosswohnungsbaus mit 20, 30 Eigentumswohnungen erstellt gar nicht am Markt erzielen kann, weil die Angebotspreise am Markt so nicht durchzusetzen sind, dann macht das keinen Sinn, das Projekt tatsächlich an den Markt zu bringen und anfangen zu bauen.

Was haben wir erlebt? Die Baupreisexplosion überwiegt eben nach wie vor als absolut dämpfenden Effekt. Deswegen wird nach wie vor noch extrem wenig gebaut. Zwar sind die Grundstücke jetzt ein Stück günstiger geworden, weil natürlich auch die Kaufpreisreduzierung die wir die letzten Jahre erlebt haben, auch auf Grundstücke entsprechend angewendet wird.

Aber da sieht man eine sehr sehr zurückhaltende Entwicklung am Immobilienmarkt. Und leider, was insbesondere die Baugenehmigung angeht eigentlich einen sehr drastischen Einbruch dessen dass wir vermutlich die Ziele, die sich die Regierung gesteckt hat mit über 400.000 neuen Wohnungen Nachhaltig nicht erreichen werden und auch die letzten Jahre nicht erreicht haben.

Titus Kroder:
Interessant dürfte wahrscheinlich auch sein, die Nachfrage nach Immobilien mal geografisch nochmal sich ranzuholen. Es gab ja kürzlich noch diesen Trend aufs Land und ins Grüne zu ziehen, was dort das Preisgefüge für Immobilien momentan gestützt hat. Ist das denn noch so aus Ihrer Sicht? Kann man das noch wahrnehmen?

Alexander Weißbach:
Das ist tatsächlich richtig, dass wir jetzt wieder vermehrt einen Zuzug in die Städte erleben. Das war ein paar Jahre ein Stück anders, haben Sie richtig erkannt. Und zwar damals in der Pandemiephase haben wir tatsächlich eine wellenartige Bewegung aus den Großstädten aufs Land hinaus erlebt. Ich glaube, die Erklärung liegt auf der Hand.

Menschen wollten raus aus den Großstädten wo eben die Möglichkeit, mal aufs eigene Grundstück rauszugehen oder eben die Natur zu genießen eher eingeschränkt war im Zuge des Lockdowns. Und so gab es eben viele Menschen, die im Homeoffice sich befunden haben und gleichzeitig eben dann die Chance gesucht haben, wenn ich schon im Homeoffice arbeiten muss, das dann doch zumindest in einer Region zu tun, wo ich dann Natur und wenig Menschen um mich herum habe.

Und so haben wir damals erlebt dass viele aus den Großstädten heraus sich eben dann außerhalb der Großstädte in den Randgebieten Immobilien gekauft haben. Da gab es einen massiven Boom, also wirklich deutliche Preissteigerungen von kürzester Zeit, weil die Nachfrage so groß war, man dann aus dem Homeoffice herausgearbeitet hat und vielleicht ein- bis zweimal die Woche in die Stadt reingefahren ist.

Und zum Teil war ja auch auf dem Land das Glasfasernetz besser ausgebaut, als wir es vielleicht in der Stadt hier und da hatten. Und da hat das gut funktioniert. Und jetzt erleben wir eben auch, dass viele Arbeitgeber sich wieder die Arbeitnehmer zurück ins Büro wünschen. Das ist ja doch nicht das Heilmittel, eben nur im Homeoffice zu arbeiten.

Da geht ja auch viel verloren. Und genau diese Entwicklung, die erleben wir jetzt, dass eben auch wieder eine deutlich größere Nachfrage auch nach Immobilien in Großstädten zu verzeichnen ist. 

Titus Kroder:
Wie sehen Sie denn bei Planet Home den Rest des Jahres? Wo werden wir im Immobilienmarkt an Weihnachten 2025 stehen?

Und gleich noch dazu gefragt, was erwartet die Wohnungswirtschaft von der neuen Bundesregierung? 

Alexander Weißbach:
Also erstmal schauen wir sehr positiv ins Jahr 2025, da alle Vorzeichen gerade auf Wachstum stehen. Wir gehen nicht davon aus, dass die Europäische Zentralbank die Zinsen zeitnah wieder erhöhen wird. Wir gehen eher noch von ein oder zwei Zinssenkungen aus.

Und das wird natürlich die Nachfrage weiter ankurbeln, denn mit jedem Prozentpünktchen wo die Zinsen nach unten gehen, haben wir eben deutlich mehr Klientel was auch in der Lage ist, sich eine Immobilie leisten zu können. Von daher wird es die Nachfrage weiterhin beflügeln. Und vor dem Hintergrund, was wir gerade über die Neubauentwicklung gesprochen haben und das Angebot eben dort nach wie vor eher gering sein wird, gehen wir fest davon aus dass wir auch im Jahr 2025 das mit einem positiven Ergebnis abschließen werden. Sprich die Kaufpreise weiterhin leicht steigen werden.

Von der Politik, ja, was erwünscht ist, die gesamte Branche, am Ende des Tages Vereinfachung, weniger Bürokratie, das hören wir gerade überall, auch in der Industrie oder generell in der Wirtschaft da draußen, so gilt es auch für die Immobilienbranche. Vereinfachung bei dem Planungs- und Genehmigungsverfahren, ob das bei der Sanierung ist oder eben beim Neubau aber eben auch die Beantragung von Fördermitteln die zum Teil ja so kompliziert ist, dass es nur noch mit Energieberatern möglich ist, das umzusetzen, weil man selber das eben gar nicht verstehen kann, was dort alles möglich ist.

Und selbst wenn man eine Förderung genehmigt bekommen hat gab es ja auch Situationen, dass man sich nicht sicher sein konnte, ob es dann auch zur Auszahlung kommt, ob der Fördertopf überhaupt noch vorhanden ist. Von daher, wenn wir dort einen Aufschwung erleben wollen, dann ist es wichtig, eben hier Entbürokratisierung durchzuführen und das eben deutlich einfacher zu gestalten, zu bauen, zu sanieren und Menschen eben die eigene Immobilie ermöglichen zu können.

Titus Kroder:
Ganz am Schluss noch die Frage an Sie. Was raten Sie? Was rät Planet Home jemandem, der oder die eine Immobilie erwerben wollen? Was sind die Schritte die man dabei auf jeden Fall gehen sollte? 

Alexander Weißbach:
Ich glaube, der entscheidendste Punkt ist, sich immer Transparenz und einen Überblick zu verschaffen. Wenn ich in den nächsten Jahren plane, mich zu verändern, dann sollte man nicht sechs Monate vorher anfangen, sich mal über den Markt zu informieren sondern eben frühzeitig ein Gefühl dafür zu entwickeln.

Es gibt Menschen, die sich aus der eigenen Immobilie in eine andere verändern möchten und vielleicht möchten sie wieder kaufen, dann muss man eben beide Märkte betrachten einmal wie... Kann ich aktuell eine neue Immobilie erwerben? Zu welchen Preisen ist das möglich? Und was für Zeiten sollte man da beachten?

Und gleichzeitig eben auch, was bringt denn die eigene Immobilie im Verkauf? Und das frühzeitig zu tun, gern zwei, drei Jahre vorher schon mal da die ersten Schritte einzuleiten Gefühl dafür zu entwickeln, was ist denn notwendig sich mit ebenfalls auch Auflagen und Regulatorik zu beschaffen die eben aktuell am Markt auch vorhanden sind.

Ob das dann neue Heizungsanlagen oder Sanierungspflichten und Ähnliches sind. Damit wir eben frühzeitig ein Gefühl dafür bekommen, was kommt da auf mich zu. Und das ist eigentlich der entscheidendste Punkt. Wenn man sich räumlich verändern möchte, dann sollte man frühzeitig damit anfangen sich genau mit dem Thema zu befassen.

Und apropos Transparenz und Klarheit herstellen, dafür bieten wir ja auch ein tolles Produkt an, nämlich unseren Immobilien-Check für Immobilieneigentümer, die genau wissen möchten, was ist die Immobilie denn aktuell am Markt wert. Wer jetzt Interesse daran hat, eben so einen Immobilien-Check vom Profi einmal durchführen zu lassen, der kann gerne auch seinen Berater oder seine Beraterin von der HypoVereinsbank zugehen, die gerne Kontakt zu uns herstellen.

Titus Kroder:
Der Aufschwung hat am Immobilienmarkt also spürbar eingesetzt. Das waren die Einschätzungen von Alexander Weißbach, Vertriebsgeschäftsführer und Immobilienmarktexperte von Planet Home. Recht vielen Dank, Herr Weißbach Mit unserem Experten waren wir heute ganz nah dran, am Immobiliensektor mit dem Ziel, Ihnen Orientierung zu geben in einem Markt, der in ein einigermaßen normales Fahrwasser zurückgefunden hat, in dem also auch wieder wirtschaftliches Leben steckt.

Ich hoffe, Sie fühlen sich nun gut informiert und handlungsfähig. Planet Home wünscht Ihnen in diesem Sinn ein erfolgreich verlaufendes Immobilienjahr 2025. Es verabschieden sich Alexander Weißbach und Titus Kruder. Machen Sie es gut.