HypoVereinsbank beobachtet sprunghaften Anstieg bei Immobilienpreisen im Landkreis Starnberg
Die HypoVereinsbank hat zum Wohnimmobilienmarkt im Landkreis Starnberg einen neuen Marktbericht veröffentlicht: “Der Siedlungsdruck ist enorm und das Zinstief verschärft die Lage noch. Der starke Miet- und Preisanstieg der vergangenen Jahre hat sich auch 2018 ungebremst fortgesetzt. Das Preisgefälle gegenüber München bleibt zwar bestehen, die Abstände werden jedoch geringer“, sagt Ernestine Sureth, Filialleiterin der HypoVereinsbank in Starnberg.
Der Landkreis Starnberg zählt mit zu den teuersten Kreisen deutschlandweit. Am Starnberger See mit hohem Villenbestand werden Spitzenwerte erzielt. Das knappe Angebot bzw. die mangelnde Verfügbarkeit von Grundstücken führt jedoch in sämtlichen Kommunen zu Engpässen bei der Bereitstellung des benötigten Wohnraums. Nachverdichtungen bzw. die Bebauung innerörtlicher Brachflächen werden forciert, Einfamilienhäuser werden oftmals durch Mehrfamilienhäuser ersetzt. Größere Siedlungserweiterungen im Außenbereich erfolgen nur in wenigen Orten (z.B. in Gilching) und einige Kommunen verfolgen ohnehin eine restriktive Bauleitplanung und streben kein weiteres Wachstum an. In kleineren Gemeinden werden vereinzelt neue Wohngebäude durch Nachverdichtungen bzw. Lückenschließungen gebaut (u.a. in Berg, Krailling, Seefeld und Weßling). Bei der Neubautätigkeit gab es in den vergangenen Jahren keinen Aufwärtstrend, wobei die Baugenehmigungen hier nun eine leichte Belebung signalisieren. Der Bedarf wird jedoch auch in den kommenden Jahren nicht gedeckt sein. Vor allem fehlt es zunehmend an bezahlbarem Mietwohnraum.
Kaum Flächen für Baugrundstücke und Eigenheime
Freie Flächen für den Bau von Eigenheimen und schlüsselfertigen Eigenheimen sind in der gesamten Region äußerst rar. „Gleichzeitig ist der Nachfragedruck ungeachtet der immer höheren Preise sehr hoch; ein Trend, der in den kommenden Jahren anhalten dürfte“, sagt Nadine Fraunhofer Immobilienfinanzierungsspezialistin der HypoVereinsbank in der Region.
Der Preisanstieg für Wohnbauland ist signifikant. Grundstücke sind kaum noch unter 1.000€/m² zu erwerben. Kleinere Neubaugebiete werden nur punktuell erschlossen und damit entsprechend wenige Eigenheime gebaut, obwohl dieses Segment im Umland Münchens das am stärksten nachgefragte ist. Meist erfolgt ein zügiger Verkauf noch vor Baufertigstellung. Derzeit stehen mit Ausnahme der Neubaugebiete in Herrsching und Starnberg lediglich kleinere Areale zu Verfügung. Eine größere Fläche ist in Gilching in Planung.
Eigentumswohnungen: Angebotsmangel treibt Preise nach oben
In den hohen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen spiegeln sich die stark steigenden Grundstückspreise, der Nachfrageübergang und der hohe Anteil exklusiver Neubauobjekte wider. Mitunter wird mittlerweile das Kaufpreisniveau der Landeshauptstadt erreicht. Im Landkreis reicht die Spanne des Quadratmeterpreises bei Neubauten von rund 5.500-7.000 €/m² in Gilching bis hin zu Preisen um 10.000 €/ m² in Starnberg/Berg. Auch beim Wiederverkauf ist unter rund 4.500 €/m² (Gilching, Tutzing) im Landkreis im Prinzip nichts zu finden.
„Der Angebotsmangel an Bestandswohnungen in allen Lagen und Altersklassen führt zu teilweise exorbitanten Versteuerungsraten, die denen des Neubausegments der vergangenen Jahre entsprechen. Die Neubautätigkeit verbuchte in diesem Segment in den vergangenen Jahren sogar eine eher rückläufige Tendenz“, so Nadine Fraunhofer.
Finanzierung von Wohnimmobilien: Möglichst lang
In Bezug auf die Finanzierung der Wohnimmobilien beobachtet die
HypoVereinsbank bei ihren Kunden im Landkreis Starnberg in der Breite ein sehr rationales Verhalten bei der Finanzierungsentscheidung. „Im Moment bringen unsere Privatkunden bei der Immobilienfinanzierung zwischen 20 und 40 Prozent Eigenkapital mit. Aufgrund der niedrigen Zinsen liegt die durchschnittliche Zinsbindung bei uns derzeit bei deutlich mehr als 15 Jahren und immer mehr Kunden entscheiden sich auch für sehr lange Zinsbindungen mit bis zu 30 Jahren. Deshalb haben wir unser Angebot auch kürzlich entsprechend erweitert, damit sich unsere Kunden die Zinsen für 30 Jahre sichern können. Wir empfehlen den Kunden, die Zinsersparnis in eine höhere Tilgung fließen zu lassen. Aktuell beträgt die anfängliche Tilgung bei unseren Privatkunden durchschnittlich drei Prozent“, erklärt die Starnberger Filialleiterin Ernestine Sureth.
Die Bank stellt zudem einen Kundentrend fest: Gerade jetzt in der Niedrigzinsphase nutzen immer mehr Kunden die günstigen Marktkonditionen zur Finanzierung für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Da diese meist unter 50.000 Euro liegen, fragen Kunden gezielt Modernisierungskredite in Form klassischer Ratenkredite nach. „Gerade bei diesen kleineren Finanzierungsvorhaben schätzen Kunden die Vorteile von Ratenkrediten mit sehr schnellen Kreditzusagen und unkomplizierten Kreditanträgen“, so Sureth. „Dies ist vor allem für Kunden sinnvoll, die von der Flexibilität und Schnelligkeit des Ratenkredits profitieren und bei der Tilgung beweglicher bleiben wollen.“ Im Gegensatz zum Immobiliendarlehen müssten auch keine Sicherheiten gestellt werden.
Mietwohnungen: Wenig Angebot und steigende Preise
Angesichts der starken Zuwanderung in den Münchner Verdichtungsraum verschärft sich die Problematik der seit Jahren bestehenden Mietwohnungsknappheit auch im Landkreis Starnberg immer mehr.
Die Preisdynamik hat sich bei den Mieten vor allem wegen der Ausweich- und Verdrängungseffekte noch verstärkt. Folglich werden bisher eher weniger beliebte Ort und Lagen nun auch merklich teurer. Für Neuvermietungen im Untersuchungsraum werden heute 12,50€ bis 20€/m² verlangt. Es zeichnet sich ab, dass angesichts von Förderprogrammen und guter Vermietungsperspektiven mehr Mietwohnungen sowohl seitens der Kommunen als auch privater Investoren gebaut werden.
Prognose: Immobilienboom setzt sich fort
Die Metropolregion München und somit auch der Landkreis Starnberg werden deutschland- sowie europaweit auch in Zukunft Spitzenwerte in puncto Einwohnerwachstum, Arbeitsplätze in Wachstumsbranchen und Ertragsperspektiven am Wohnimmobilienmarkt erreichen. Insbesondere Ortschaften mit guter öffentlicher Verkehrsanbindung, vor allem Standorte mit S-Bahn-Anschluss, werden noch ansteigen. Die Neubauaktivität dürfte zwar in einigen Kommunen geringfügig zunehmen, eine spürbare Ausweitung des Wohnungsangebots ist kurzfristig jedoch nicht zu erwarten. Nachverdichtungen und höhere Baudichten werden den Wohnungsbau bestimmen, so dass schwerpunktmäßig Miet- und Eigentumswohnungen realisiert werden. Größere Neubauflächen stehen kurz- bis mittelfristig in Gilching zur Verfügung. Ein weiterer Miet- und Preisanstieg ist aus heutiger Sicht in nahezu allen Lagen zu erwarten, wenngleich mit schwächerer Dynamik als in den Vorjahren. Vor allem das im Vergleich zur gut erreichbaren Landeshauptstadt etwas günstigere Miet- und Kaufpreisniveau einiger Orte bleibt für Pendler in den engeren Verdichtungsraum München attraktiv. „Die Risiken eines deutlichen Preisrückgangs bei steigenden Zinsen oder bei einem Nachfragerückgang sind in dieser Gegend aus heutiger Sicht begrenzt. Sinkende Preise sind höchstens bei Objekten mit geringer Lage- oder Objektqualität oder an Standorten mit hohem Neubauvolumen möglich“, prognostiziert Immobilienfinanzierungsspezialistin Nadine Fraunhofer.
Neue digitale Angebote verbessern Kundenerlebnis
Die HypoVereinsbank ist auch in ihrem 150. Jubiläumsjahr in einer starken Position, um gemeinsam mit Neu- und Bestandskunden weiter zu wachsen: „Um den Wünschen unserer Kunden noch besser gerecht zu werden und ihnen noch attraktivere Lösungen anbieten zu können, treiben wir die Digitalisierung und die Weiterentwicklung unserer Prozesse im Kundensinne konsequent weiter voran,“ erklärt Filialleiterin Sureth. Beispielsweise hat die HypoVereinsbank mit dem neuen Kundenportal „HVB Home“ (www.hvb.de/home) ihr digitales Angebot in der Baufinanzierung ausgebaut und bietet ab sofort einen noch umfassenderen Service rund um die private Immobilie entlang des gesamten Lebenszyklus. Dabei können die Nutzer aus über 200.000 Immobilienangeboten der Partner „ImmobilienScout24“ und „PlanetHome“ auswählen. Rechentools unterstützen bei der Frage, welche Immobilie sich die Kunden leisten können. Im nächsten Schritt können direkt online und papierlos die Kreditanfrage sowie die dazugehörigen Dokumente digital übermittelt und Gespräche mit Baufinanzierungsexperten per Telefon, Video oder Chat geführt werden. „Nach Eingang der Finanzierungsanfrage meldet sich die Bank innerhalb von 30 Minuten zurück“, so Sureth. Mit dem Kunden wird dann die Wunschfinanzierung besprochen, um ein passendes Angebot der HypoVereinsbank oder einer der rund 200 möglichen Finanzierungspartner individuell zu finden. Die Nutzer können den Bearbeitungsstatus jederzeit mit einem Finanzierungsstatustool verfolgen.
Testsieger HVB: „Deutschlands Beste Beratung für Privatkunden“
Zudem führt die Bank noch kundenfreundlichere Angebote ein um zum Beispiel den Kontoeröffnungsprozess noch schneller und effizienter zu gestalten: „Durch den neuen Kontoeröffnungsprozess ist eine Kontoeröffnung in nur 15 Minuten, papierlos und mit nur noch einer Unterschrift auf einer Seite möglich“, verspricht die Starnberger Filialleiterin. „Seit vergangenem Jahr bieten wir diese schnelle Kontoeröffnung unseren Kunden bereits in allen Filialen an“, so Sureth. In einem nächsten Schritt werden derzeit auch die Prozesse in der Immobilienfinanzierung weiterentwickelt: „Ziel ist es, den Prozess für die Immobilienfinanzierung so zu gestalten, dass unsere Kunden noch schneller und effizienter eine umfassende Kreditentscheidung erhalten und wir somit unseren Kunden erstklassige Services bieten können“, sagt Sureth. Die hohe Servicequalität belegen auch zahlreiche unabhängige Tests: Die HypoVereinsbank wurde bereits mehrfach für ihre Beratung und Services ausgezeichnet - zuletzt in FOCUS MONEY (ET 13.2.2019) als Testsieger „Deutschlands Bester Beratung für Privatkunden“.
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