HypoVereinsbank beobachtet sprunghaften Anstieg bei Immobilienpreisen in Miesbach, Schliersee, Tegernseer Tal und Holzkirchen
Die HypoVereinsbank hat zum Wohnimmobilienmarkt im Landkreis Miesbach einen neuen Marktbericht veröffentlicht: „Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist wegen des regen Einwohnerzuzugs, des Interesses an Zweitwohnungen und der langen Niedrigzinsphase stark angestiegen“, sagt Alexander Trost, Filialleiter der HypoVereinsbank in Miesbach.
Der Wohnungsmarkt erfährt seit Jahren eine enorme Dynamik. Zudem sind Ferienimmobilien als Kapitalanlage und Altersvorsorge gefragt. Gehandelt werden luxuriöse Anwesen bis hin zu älteren kleinen Wohnungen. Die Flächenpotenziale für Siedlungserweiterungen sind sehr gering, denn weite Teile des Kreisgebietes gelten als Landschaftsschutzgebiete. Der Neubau zieht nach einigen schwachen Jahren seit 2013 wieder an: zuletzt rund 390 neue Wohneinheiten/Jahr - etwa 60 Prozent wurden davon als Eigenheime errichtet. Im Verhältnis zur Nachfrage ist das Angebot - vor allem bei Bauparzellen, Mietwohnungen und insgesamt im preiswerten Segment - jedoch viel zu knapp. Kundentrend: Privatkunden sichern sich niedrige Finanzierungszinsen bis zu 30 Jahren und nutzen für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen zunehmend auch klassische Ratenkredite.
Kaum Flächen für Baugrundstücke und Eigenheime
Der Nachfragedruck ist bei den bevorzugt nachgefragten Baugrundstücken und Eigenheimen ungeachtet der hohen Preise extrem - ein Trend, der in den kommenden Jahren anhalten dürfte. Es wird im Eigenheimsektor wenig gebaut, da kaum Flächen zur Verfügung stehen. Der Gutachterausschuss verzeichnete eine enorme Teuerung der Grundstückspreise in allen Gemeinden, auch denen ohne Seezugang. Lückengrundstücke in gewachsenen Lagen werden heute zu Höchstpreisen gehandelt. Grundstücke am See (Bad Wiessee, Rottach-Egern, Tegernsee, Schliersee) erzielen vielfach Liebhaberpreise ab 2.000 € / m². Häuser in exponierten Lagen werden in der Regel ohne öffentliche Vermarktungsmaßnahmen veräußert.
Eigentumswohnungen: Angebotsmangel treibt Preise nach oben
In den ungemein hohen Kaufpreisen für Eigentumswohnungen spiegeln sich die explodierenden Grundstückspreise, der Nachfrageüberhang und insbesondere auch der hohe Anteil exklusiver Neubauobjekte wider. Der Angebotsmangel bei Bestandswohnungen in allen Lagen und Altersklassen findet seinen Ausdruck in teilweise sehr hohen Verteuerungsraten, die denen des Neubausegments der vergangenen Jahre gleichkommen. Die Angebote bewegen sich entsprechend der unterschiedlichen Lagequalität der Orte und der Objektausstattung in einer extrem breiten Preisspanne. Im exklusiven Tegernseer Tal liegen die Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen bei 7.000 bis rund 10.500 € / m², in den übrigen Orten werden Preise zwischen 4.500 bis 6.600 € / m² aufgerufen.
Finanzierung von Wohnimmobilien: Möglichst lang
In Bezug auf die Finanzierung der Wohnimmobilien beobachtet die
HypoVereinsbank bei ihren Kunden im Landkreis Miesbach in der Breite ein sehr rationales Verhalten bei der Finanzierungsentscheidung. „Im Moment bringen unsere Privatkunden bei der Immobilienfinanzierung zwischen 20 und 40 Prozent Eigenkapital mit. Aufgrund der niedrigen Zinsen liegt die durchschnittliche Zinsbindung bei uns derzeit bei deutlich mehr als 15 Jahren und immer mehr Kunden entscheiden sich auch für sehr lange Zinsbindungen mit bis zu 30 Jahren. Deshalb haben wir unser Angebot auch kürzlich entsprechend erweitert, damit sich unsere Kunden die Zinsen für 30 Jahre sichern können. Wir empfehlen den Kunden, die Zinsersparnis in eine höhere Tilgung fließen zu lassen. Aktuell beträgt die anfängliche Tilgung bei unseren Privatkunden durchschnittlich drei Prozent“, erklärt Franc Mesec, Filialleiter in Rottach-Egern.
Die Bank stellt zudem einen Kundentrend fest: Gerade jetzt in der Niedrigzinsphase nutzen immer mehr Kunden die günstigen Marktkonditionen zur Finanzierung für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Da diese meist unter 50.000 Euro liegen, fragen Kunden gezielt Modernisierungskredite in Form klassischer Ratenkredite nach. „Gerade bei diesen kleineren Finanzierungsvorhaben schätzen Kunden die Vorteile von Ratenkrediten mit sehr schnellen Kreditzusagen und unkomplizierten Kreditanträgen“, so Markus Eder, Filialleiter in Holzkirchen. „Dies ist vor allem für Kunden sinnvoll, die von der Flexibilität und Schnelligkeit des Ratenkredits profitieren und bei der Tilgung beweglicher bleiben wollen.“ Im Gegensatz zum Immobiliendarlehen müssten auch keine Sicherheiten gestellt werden.
Mietwohnungen: Wenig Angebot und steigende Preise
Mietwohnungen sind vor allem bei Zuzüglern stark nachgefragt, der Markt ist jedoch nahezu leergefegt. Nach jahrelangen Mietsteigerungen ist ungeachtet des erreichten Niveaus ein deutliches Abflachen bisher noch nicht zu beobachten. Der Mietwohnungsneubau dürfte angesichts der staatlichen Förderprogramme wieder etwas in Gang kommen, eine spürbar dämpfende Wirkung auf das hohe Mietniveau ist jedoch nicht zu erwarten. Die Mietpreisspanne vergrößert sich zunehmend. In Hausham liegen die Mieten auf vergleichsweise moderatem Niveau (ab 10 € / m²), der teuerste Standort ist Rottach-Egern (bis 19 € / m²).
Prognose: Immobilienboom setzt sich fort
Der Landkreis Miesbach wird auch im nächsten Jahrzehnt zu den deutschen Standorten mit hohen Zukunftschancen zählen. Die reizvollen Wohnorte und -lagen (See, Hanglagen), die Strahlkraft von München und die gute Anbindung sorgen in Verbindung mit der hohen Nachfrage für einen anhaltenden Druck auf den Wohnungsmarkt. Das Marktgeschehen wird sich vor dem Hintergrund der zwar regen, aber dennoch begrenzten Neubautätigkeit kaum entspannen. Miet- und Preisanstiege sind aus heutiger Sicht für nahezu alle Lagen zu erwarten, wenngleich mit schwächerer Dynamik als in den Vorjahren. Vor allem das im Vergleich zur gut erreichbaren Landeshauptstadt etwas günstigere Miet- und Kaufpreisniveau einiger Orte bleibt für Pendler im engeren Verdichtungsraum München attraktiv. Die Wahrscheinlichkeit deutlicher Preisrückgänge im Falle steigender Zinsen oder eines Nachfragerückgangs, z. B. infolge einer konjunkturellen Delle, sind in dieser Gegend aus heutiger Sicht überschaubar. Da die Region zudem als bevorzugter Altersruhesitz gilt, wird sich die Verschiebung der Altersstruktur zugunsten der Seniorenhaushalte mit einem steigenden Bedarf an seniorengerechten Einrichtungen fortsetzen. Die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum für Haushalte mit normalem Einkommen stellt für die Kommunen angesichts der enormen Preise zunehmend eine große Herausforderung dar.
Neue digitale Angebote verbessern Kundenerlebnis
Die HypoVereinsbank ist in einer starken Position, um gemeinsam mit Neu- und Bestandskunden weiter zu wachsen. „Um den Wünschen unserer Kunden noch besser gerecht zu werden und ihnen noch attraktivere Lösungen anbieten zu können, treiben wir die Digitalisierung und die Weiterentwicklung unserer Prozesse im Kundensinne konsequent weiter voran,“ erklärt der Miesbacher Filialleiter Alexander Trost. Beispielsweise hat die HypoVereinsbank mit dem neuen Kundenportal „HVB Home“ (www.hvb.de/home) ihr digitales Angebot in der Baufinanzierung ausgebaut und bietet ab sofort einen noch umfassenderen Service rund um die private Immobilie entlang des gesamten Lebenszyklus: Suchen, Finanzieren, Besitzen, Verkaufen. Dabei können die Nutzer aus über 200.000 Immobilienangeboten der Partner „ImmobilienScout24“ und „PlanetHome“ auswählen. Rechentools unterstützen bei der Frage, welche Immobilie sich die Kunden leisten können. Im nächsten Schritt können direkt online und papierlos die Kreditanfrage sowie die dazugehörigen Dokumente digital übermittelt und Gespräche mit Baufinanzierungsexperten per Telefon, Video oder Chat geführt werden. „Nach Eingang der Finanzierungsanfrage meldet sich die Bank innerhalb von 30 Minuten zurück“, so Trost. Mit dem Kunden wird dann die Wunschfinanzierung besprochen, um ein passendes Angebot der HypoVereinsbank oder einer der rund 200 möglichen Finanzierungspartner individuell zu finden. Die Nutzer können den Bearbeitungsstatus jederzeit mit einem Finanzierungsstatustool verfolgen.
Testsieger HVB: „Deutschlands Beste Beratung für Privatkunden“
Zudem führt die Bank noch kundendfreundlichere Angebote ein um zum Beispiel den Kontoeröffnungsprozess noch schneller und effizienter zu gestalten: „Durch den neuen Kontoeröffnungsprozess ist eine Kontoeröffnung in nur 20 Minuten, papierlos und mit nur noch einer Unterschrift auf einer Seite möglich“, verspricht der Filialleiter aus Rottach-Egern, Franc Mesec. „Seit Juli 2018 bieten wir diese schnelle Kontoeröffnung unseren Kunden bereits in allen Filialen an“, so Mesec. In einem nächsten Schritt werden derzeit auch die Prozesse in der Immobilienfinanzierung weiterentwickelt: „Ziel ist es, den Prozess für die Immobilienfinanzierung so zu gestalten, dass unsere Kunden noch schneller und effizienter eine umfassende Kreditentscheidung erhalten und wir somit unseren Kunden erstklassige Services bieten können“, sagt Mesec. Die hohe Servicequalität belegen auch zahlreiche unabhängige Tests: Die HypoVereinsbank wurde bereits mehrfach für ihre Beratung und Services ausgezeichnet - zuletzt in FOCUS MONEY (ET 13.2.2019) als Testsieger „Deutschlands Beste Beratung für Privatkunden“.
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