HypoVereinsbank beobachtet im Landkreis große Preisspannen

Die HypoVereinsbank hat zum Wohnimmobilienmarkt im Landkreis Garmisch-Partenkirchen einen neuen Marktbericht veröffentlicht. „Die Attraktivität der Region spiegelt sich in überdurchschnittlich hohen Miet- und Immobilienpreisen wider, auch im Vergleich zu Nachbarregionen. Der Markt Garmisch-Partenkirchen zählt zu den teuersten Wohnstandorten im Oberland wobei ausgesuchte Lagen und Objekte das Münchener Preisniveau erreichen“, sagt Lukas Paul Stöger, Filialleiter in Garmisch-Partenkirchen. An zweiter Stelle rangiert die Gemeinde Murnau, die aufgrund der guten Verkehrsanbindung zudem für München-Pendler interessant ist. Der Wohnungsmarkt im Landkreis befindet sich vor dem Hintergrund der guten konjunkturellen Lage, der leichten Zuwanderung und der Niedrigzinsen in einer dynamischen Phase. Die Wohnungsnachfrage ist seit Jahren dementsprechend rege, das Angebot angesichts einer über Jahre schwachen Bautätigkeit knapp. In den deutlichen Miet- und Kaufpreissteigerungen spiegeln sich allerdings nicht nur die Wohnungsknappheit, sondern auch die übermäßig anziehenden Baukosten sowie die Konkurrenz durch Feriennutzung wider. „Seit dem Jahr 2010 wird zwar wieder mehr gebaut, das Bauvolumen bewegt sich mit durchschnittlich rund 190 Wohneinheiten pro Jahr jedoch immer noch auf eher niedrigem Niveau. Eine Trendwende ist beim Blick auf die Baugenehmigungen nicht absehbar. Eigenheime dominieren das Baugeschehen und somit beträgt das Verhältnis von neuen Einfamilienhäusern zu Wohnungen im Landkreis heute etwa 2:1“, sagt Susanne Bart, Filialleiterin in Murnau.

Steigende Einwohnerzahlen und wenig Flächen für Eigenheime

In Anbetracht ihrer landschaftlich reizvollen Lage zählt die Region zu den attraktivsten Wohnstandorten sowohl für einen Erst- als auch Zweitwohnsitz nicht nur in Südbayern, sondern auch deutschlandweit. Der Landkreis verzeichnet dank eines leicht positiven Wanderungssaldos seit zehn Jahren wieder geringfügig steigende Einwohnerzahlen. Ein überproportionaler Anteil von rund einem Viertel ist der Altersgruppe ab 65 Jahren zuzuordnen (Zum Vergleich: Bayern 20 %). Amtliche Prognosen gehen bis zum Jahr 2036 von einem weiteren leichten Wachstum auf rund 90.000 Einwohner aus (+ 1.200 Personen). „Der Zuzug führt zu einer hohen Nachfrage im Markt für Baugrundstücke und Eigenheime. Seit geraumer Zeit weisen jedoch nur noch wenige Kommunen kleinere Wohngebiete aus. Ein neues Eigenheim, die im ländlichen Raum am häufigsten nachgefragte Immobilie, ist landkreisübergreifend lediglich in vereinzelten Baulücken realisierbar“, sagt Christoph Kaiser, Spezialist für private Immobilienfinanzierung in der Region. Entsprechend dem begrenzten Angebot sind die Kaufpreise für Häuser und Grundstücke seit einigen Jahren deutlich angestiegen. Überdurchschnittlich ist vor allem die Preisentwicklung bei Baugrundstücken, die heute im Kreisgebiet in einer Spanne von 450 bis 1.400 € / m² gehandelt werden. Größer ist das Angebot an Bestandsobjekten. Aufgrund unterschiedlicher Wohnraumgrößen und Modernisierungszustände (z. B. technisch, energetisch) und Lagequalitäten variieren die Preise stark.

Eigentumswohnungen: Angebotsmangel treibt Preise nach oben

„Ungeachtet der enorm angezogenen Kaufpreise in sämtlichen Ortschaften und Lagen ist die Nachfrage sowohl zur temporären oder dauerhaften Eigennutzung als auch als Anlageobjekt sehr hoch“, sagt Christoph Kaiser. Bei den Baumaßnahmen handelte es sich bisher überwiegend um hochpreisige Projekte mit überdurchschnittlichen Wohnungsgrößen. Ein größeres Angebot ist künftig im durchschnittlichen Preissegment zu erwarten. Die stark angestiegenen Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen liegen heute zwischen 5.300 € und 7.500 € / m², exklusive Objekte - vor allem in Garmisch-Partenkirchen - sind noch deutlich teurer. Das begrenzte Angebot an Ferienimmobilien hat die Preisentwicklung sowohl im Neubau als auch im Bestand beschleunigt. Das mittlerweile knappe Angebot an Bestandswohnungen hat zu einer Preisdynamik geführt, welche der des Neubausegments entspricht.

Beim Blick auf die einzelnen Regionen im Landkreis erfolgt in Garmisch die größte Maßnahme aktuell am Bahnhof mit dem Bau eines neuen Wohnquartiers mit einer Mischung aus Gewerbe, Tourismus und Wohnen. Kostengünstiger Wohnraum für junge Familien und einkommensschwächere Personen ist seit Langem Mangelware. Der Bau und die Nutzung von Wohnraum als Zeitwohnsitz tragen maßgeblich zur Knappheit bei. In Mittenwald sind derzeit wenig und nur kleinere Wohnungsprojekte in Bau oder Planung. Erst langfristig ist mit einer umfangreicheren Wohnbaumaßnahme zu rechnen. Auch in Murnau ist der Wohnungsmarkt angespannt bei nur wenigen Neubauvorhaben. Die Miet- und Kaufpreissteigerungen fielen infolge des begrenzten Angebots und entsprechend der Lageattraktivität hoch aus. Spitzenpreise werden bei Objekten mit Alpenblick erzielt. Für bezahlbaren Wohnraum sind derzeit einige Projekte in Bau bzw. Planung. Der Druck auf den Wohnungsmarkt ist auch in Oberammergau deutlich spürbar. Das Angebt ist begrenzt und größere Projekte sind nicht geplant. Neubau findet in innerörtlichen Baulücken oder als Ortsabrundung statt.

Finanzierung von Wohnimmobilien: Möglichst lang

In Bezug auf die Finanzierung der Wohnimmobilien beobachtet die HypoVereinsbank bei ihren Kunden im Landkreis Garmisch-Partenkirchen in der Breite ein sehr rationales Verhalten bei der Finanzierungsentscheidung. „Im Moment bringen unsere Privatkunden bei der Immobilienfinanzierung zwischen 20 und 40 Prozent Eigenkapital mit. Aufgrund der niedrigen Zinsen liegt die durchschnittliche Zinsbindung bei uns derzeit bei deutlich mehr als 15 Jahren und immer mehr Kunden entscheiden sich auch für sehr lange Zinsbindungen mit bis zu 30 Jahren. Deshalb haben wir unser Angebot auch kürzlich entsprechend erweitert, damit sich unsere Kunden die Zinsen für 30 Jahre sichern können. Wir empfehlen den Kunden, die Zinsersparnis in eine höhere Tilgung fließen zu lassen. Aktuell beträgt die anfängliche Tilgung bei unseren Privatkunden durchschnittlich drei Prozent“, erklärt der Garmischer Filialleiter Lukas Paul Stöger.

Die Bank stellt zudem einen Kundentrend fest: In der jetzigen Niedrigzinsphase nutzen immer mehr Kunden die günstigen Marktkonditionen zur Finanzierung für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Da diese meist unter 50.000 Euro liegen, fragen Kunden gezielt Modernisierungskredite in Form klassischer Ratenkredite nach. „Gerade bei diesen kleineren Finanzierungsvorhaben präferieren die Kunden in der Region eher Ratenkredite mit unkomplizierten Kreditanträgen und sehr schnellen Kreditzusagen“, stellt die Murnauer Filialleiterin Susanne Bart fest. „Dies ist vor allem für Kunden sinnvoll, die von der Flexibilität und Schnelligkeit des Ratenkredits profitieren und bei der Tilgung beweglicher bleiben wollen.“ Im Gegensatz zum Immobiliendarlehen müssen auch keine Sicherheiten gestellt werden.

Mietwohnungen: Wenig Angebot und steigende Preise

Der Mietwohnungsmarkt ist in allen größeren Ortschaften und sämtlichen Lagen unabhängig von der Wohnungsgröße angespannt. Das begrenzte Angebot bei gleichzeitig reger Nachfrage lässt die Mieten weiter steigen. Die stärksten Mieterhöhungen waren innerhalb der letzten drei Jahre (3 bis 5 % p. a.) zu beobachten. Ob der Mietwohnungsneubau, der von zahlreichen Gemeinden zur Bereitstellung von preisgünstigem Wohnraum in Angriff genommen wird, eine Entspannung der Marktlage bewirken wird, bleibt abzuwarten.

Prognose: Immobilienboom setzt sich fort

Der Region Garmisch-Partenkirchen wird dank ihrer herausragenden landschaftlichen Lage und ihrer Zugehörigkeit zur stark wachsenden Metropolregion München eine hohe Zukunftsfähigkeit bescheinigt. „In allen Segmenten wird die Nachfrage sowohl seitens der örtlichen Bevölkerung als auch Zuzüglern bzw. München-Pendlern rege bleiben. Verstärkt wird der Nachfragedruck noch durch den Zuzug von wohlhabenden älteren Menschen und das Interesse von internationalen privaten Kapitalanlegern“, prognostiziert Immobilienspezialist Christoph Kaiser. Das Wohnungsangebot bleibt langfristig aufgrund der geringen Verkaufsbereitschaft privater Eigentümer beschränkt. Das etwas umfangreichere Neubauangebot dürfte den Bedarf nur in Teilen abdecken. Das Miet- und Preisniveau wird demzufolge noch weiter, jedoch etwas moderater als in den vergangenen Jahren, steigen.

Neue digitale Angebote verbessern Kundenerlebnis

Die HypoVereinsbank ist auch in ihrem 150. Jubiläumsjahr in einer starken Position, um gemeinsam mit Neu- und Bestandskunden weiter zu wachsen: „Um den Wünschen unserer Kunden noch besser gerecht zu werden und ihnen noch attraktivere Lösungen anbieten zu können, treiben wir die Digitalisierung und die Weiterentwicklung unserer Prozesse im Kundensinne konsequent weiter voran,“ erklärt der Garmischer Filialleiter Stöger. Beispielsweise hat die HypoVereinsbank mit dem neuen Kundenportal „HVB Home“ (www.hvb.de/home) ihr digitales Angebot in der Baufinanzierung ausgebaut. Damit können die Nutzer aus über 200.000 Immobilienangeboten der Partner „ImmobilienScout24“ und „PlanetHome“ auswählen. Kreditanfragen können direkt online und papierlos gestellt, die dazugehörigen Dokumente digital übermittelt und Gespräche mit Baufinanzierungsexperten per Telefon, Video oder Chat geführt werden. „Nach Eingang der Finanzierungsanfrage meldet sich die Bank innerhalb von 30 Minuten zurück“, so Stöger. Mit dem Kunden wird dann die Wunschfinanzierung besprochen, um ein passendes Angebot der HypoVereinsbank oder einer der rund 400 möglichen Finanzierungspartner individuell zu finden. Die Nutzer können den Bearbeitungsstatus jederzeit mit einem Finanzierungsstatustool verfolgen.

Testsieger HVB: „Deutschlands Beste Beratung für Privatkunden“

Zudem führt die Bank noch kundenfreundlichere Angebote ein, um zum Beispiel die Kontoeröffnung noch schneller und effizienter zu gestalten: „Bei uns ist jetzt eine Kontoeröffnung in nur 15 Minuten mit einer Unterschrift möglich - und zwar papierlos“, verspricht die Murnauer Filialleiterin Bart. „Seit vergangenem Jahr bieten wir diese schnelle Kontoeröffnung bereits in allen Filialen an, demnächst auch Online und per Smartphone“, so Bart. Auch in anderen Servicebereichen profitieren Kunden immer mehr von digitalen und somit papierlosen Angeboten die auch den Papierverbrauch der Bank innerhalb von zehn Jahren um 64 Prozent reduzierten: Dies entspricht 223.600 Paketen DIN A4 Druckerpapier mit 500 Blatt. Übereinander gestapelt ergäbe das einen Papierturm von 13,42 Kilometern Höhe. Die hohe Kundenorientierung und Servicequalität belegen auch zahlreiche unabhängige Tests in denen die Bank mehrfach ausgezeichnet wurde, zum Beispiel in FOCUS MONEY (ET 13.2.2019 & ET 8.5.2019) als Testsieger mit „Deutschlands Bester Beratung für Privatkunden“ & „Bestes Private Banking 10 Jahresvergleich“.

Anmerkung:
Die Mieten und Preise sind das Ergebnis von Analysen der Immobiliengutachter der HypoVereinsbank basierend auf eigenen Daten und Erfahrungswerten, die im Rahmen der Immobilienbewertung und Gutachtenerstellung anfallen sowie der Aus- und Bewertung diverser öffentlich zugänglicher Quellen.

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