Die HypoVereinsbank hat einen neuen aktualisierten Wohnimmobilien-marktbericht für 14 Gemeinden und Städte der beiden Landkreise München (Süd/ südlicher Bereich) und Starnberg veröffentlicht.
Für die beiden untersuchten Landkreise wird ein Wachstum von rund 58.000 Einwohnern bis 2032 prognostiziert. Arbeitsmarktbedingte Zuzüge, aber vor allem die Stadt-Umland-Wanderung aus dem hochpreisigen München, landen bei den Kommunen. Gleichzeitig ist keine bedeutende Aus-weitung des Wohnungsangebots durch höhere Neubautätigkeit bzw. Flächenerschließung zu erwarten. Die Tendenz zu kleineren Haushaltsgrößen sowie die stetig steigenden Ansprüche nach mehr Wohnraum pro Person verschärfen die Situation. Insbesondere die Verknappung von „bezahlbarem Wohnraum“ für Haushalte mit normalem oder geringerem Einkommen wird sich fortsetzen. Der Druck auf den Wohnungsmarkt wird sich demzufolge nicht abschwächen. Dies alles spricht ungeachtet des bereits hohen Niveaus für weitere Miet- und Preiserhöhungen. Nach Jahren der starken Anstiege werden diese nun schwächer. Ob die überdurchschnittlichen Preise in allen Lagen nachhaltig erzielbar sind, bleibt abzuwarten.
Die Landkreise München (Süd/südlicher Bereich) und Starnberg sind Teil der Metropolregion München, eine der am stärksten wachsenden und prosperierenden Standorte in Europa. Der Landkreis Starnberg bietet als „Fünfseenland“ herausragende landschaftliche Gegebenheiten. Die Attraktivität des südwestlichen Verdichtungsraums steigt erneut angesichts des knappen und sehr hochpreisigen Wohnungsangebots der Landeshauptstadt.
Der Arbeitsmarkt entwickelt sich dynamisch. Zuletzt ist ein Beschäftigten-anstieg von rund 7.000 zu verzeichnen. Das größte Plus von sieben bzw. acht Prozent verzeichneten Gräfelfing und Gilching. „Eckpfeiler dafür sind Gewerbeneuansiedlungen, ein niedriger Gewerbesteuerhebesatz und die vielfältige Branchenstruktur der ansässigen Firmen sowie der Großunter-nehmen. Die Arbeitslosenquoten zählen zu den niedrigsten deutschlandweit und spiegeln den Status einer nahezu Vollbeschäftigung wider“, fasst Stefan Nadler, Niederlassungsleiter München Süd, zusammen.
Die hohe Nachfrage aus dem sehr hochpreisigen München übt seit Jahren einen großen Druck auf die Kommunen aus. Die niedrigen Bauzinskonditionen und der Anlagewunsch von Kapitalanlegern erhöhen die Nachfrage nach Immobilien zusätzlich. In den letzten fünf Jahren verlief die Bautätigkeit nahezu konstant auf niedrigem Niveau. Gründe dafür sind hauptsächlich der Mangel an ausgewiesenem Wohnbauland und die restriktiven Siedlungsplanungen der Kommunen. Die Baugenehmigungen signalisieren zwar eine leichte Belebung der künftigen Neubautätigkeit, dem Bedarf entsprechend wird jedoch auch in den kommenden Jahren nicht gebaut.
Das begrenzte Angebot und die überdurchschnittlich hohe Kaufkraft spiegeln sich bei den hohen Immobilienpreisen wider. Auch wenn in den Münchner Umlandgemeinden das Miet- und Preisniveau in den letzten Jahren stark angestiegen ist, bleibt der Preisunterschied gegenüber der Landeshauptstadt bestehen. Dieses Preisgefälle ist neben dem größeren Wohnungsangebot, vor allem bei Eigenheimen, im Umland ausschlaggebend für die enorme Nachfrage. Der Landkreis Starnberg zählt zu den teuersten in ganz Deutschland. Der überwiegende Teil der Gemeinden verfügt kurz- und mittelfristig kaum über größere Siedlungserweiterungsflächen. Die Kommunen forcieren derzeit die Bebauung innerörtlicher Brachflächen und die Nachverdichtung. Bauland ist demzufolge in den Landkreisen ein knappes Gut, was zu steigenden Grundstückspreisen führt.
Auf dem Markt für Baugrundstücke und Eigenheime sind freie Grundstücke in der gesamten Region München sehr rar. Die Ausweisung von Neubaugebieten und damit das Angebot an Eigenheimen und Baugrundstücken war über die Jahre gesehen rückläufig. Es wird für den Bedarf zu wenig neu gebaut. Lediglich kleinere Areale werden punktuell erschlossen bzw. sind in konkreter Planung. Meist erfolgt ein zügiger Verkauf noch vor Baufertigstellung. Das größere Eigenheimangebot besteht aufgrund des Generationenwechsels bei Bestandsobjekten. Die Preisvorstellungen liegen aufgrund der hohen Bodenpreise und der überdurchschnittlich großen Wohn- und Grundstücksfläche oftmals auf Höhe neuer Objekte – Vorteil
ist hierbei die gewachsene Wohnlage. Aufgrund des großen Wohnraum-bedarfs sind die ohnehin überdurchschnittlich hohen Grundstücks- und Häuserpreise sind in allen Orten weiter angestiegen. Sehr präferierte Lagen erzielen Preise über den angegebenen Werten.
Im Segment der Eigentumswohnungen trifft eine hohe Nachfrage auf ein sehr begrenztes Angebot. Nicht mehr nur im gehobenen Segment sondern in allen Lagen und durch alle Baualtersklassen hindurch waren hohe Preis-steigerungen zu verzeichnen. Es wird zu wenig gebaut – oft sind die Objekte bereits vor Baubeginn vermarktet. Auch die Zurückhaltung potenzieller Verkäufer bei Verkaufsabsichten hat in den vergangenen Jahren zu einer Verknappung auf der Angebotsseite geführt. Direkte Einzugsgebiete von München erreichen mittlerweile das Kaufpreisniveau der Landes-hauptstadt. Die starken Anstiege und hohen Kaufpreise ergeben sich dabei nicht nur aus dem Nachfrageüberhang sondern auch aus der höherwertigen Ausstattung und den veränderten energetischen Standards.
Auch das Angebot an Mietwohnungen ist im Münchner Umland sehr knapp. Der Zuzug verschärft die Lage. Die Mietpreise sind in allen Orten das vierte Jahr in Folge deutlich angestiegen. Neuvermietungen im engeren Verdichtungsraum liegen mittlerweile bei 11,00 bis 16,00 Euro/m², was dem Niveau mittlerer Lagen der Stadt München entspricht. Obwohl Mietwohnungsneubau trotz guter Vermietungsaussichten bisher kaum stattfand, ist eine Veränderung der Marktlage vorerst nicht zu erwarten.