se mit positiver Preisentwicklung in fast allen Wohnimmobiliensparten. Thomas Laurisch, Regionalbereichsleiter Nord/West Privatkundenbank: "Der Wohnraumbedarf bleibt in allen Segmenten hoch und der Anlageboom dürfte angesichts der weitgehend unveränderten Niedrigzinsphase auch in den nächsten Monaten anhalten." Seit Jahren ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien als inflationssichere Wertanlage und wegen der verstärkten Zuzüge überaus stark. Ein zunehmender Mangel an Objekten beflügelt zusätzlich die positive Preisentwicklung, wenngleich die Entwicklung in einzelnen Immobiliensegmenten nunmehr an Fahrt verliert.

Eine beschleunigte Preisentwicklung ist nach wie vor im unteren und mittleren Preissegment zu beobachten. Hohe Preisanstiege verzeichnen nicht mehr nur die Szene-Lagen (Ottensen, St. Georg, St. Pauli, Schanzen- und Karolinenviertel) und innenstadtnahe beliebte Quartiere (Altona, Bahrenfeld, Barmbek) oder östlich der Alster gelegene einfache Wohnviertel (Hamm, Hammerbrook, Barmbek). Nunmehr haben die hohen Preisanstiege auch den Sprung über die Elbe nachvollzogen. Deutliche Preissteigerungen sind jetzt in Harburg spürbar. Ebenso im östlichen Randbezirk Bergedorf.

Der Nachfragedruck im gehobenen Preissegment hat dagegen nachgelassen. Hier verlängern sich die Vermarktungszeiten und der Preisanstieg beruhigt sich.

Die verstärkten Anstrengungen der Stadt zur Ankurbelung des Wohnungsbaus, gepaart mit den günstigen Rahmenbedingungen für Investoren, zeigen nunmehr Wirkung. Im Jahr 2013 wurde erstmals der von der Stadt formulierte jährliche Neubaubedarf von 6.000 Wohneinheiten nahezu gedeckt. Mit 5.952 fertiggestellten Wohnungen erreichte die Bautätigkeit den bisherigen Spitzenwert dieses Jahrtausends.

Die Genehmigungszahlen von 2012 und 2013 (insg.: rd. 16.000 WE) lassen auch weiterhin eine deutliche Steigerung der Wohnbautätigkeit erwarten, wenngleich die Werte aus dem ersten Halbjahr 2014 insgesamt auf eine sinkende Dynamik hindeuten (mit Ausnahme der Eigentumswohnungen).

Wohnungsprogramm der Stadt

Ein schwacher Wohnungsbau bei gleichzeitig steigenden Einwohnerzahlen hat zu spürbaren Engpässen, insbesondere bei bezahlbaren Mietwohnungen, geführt. Mitte des Jahres 2011 schloss der Senat mit allen Bezirken den „Vertrag für Hamburg“ über verbindliche Baugenehmigungsquoten von jährlich 6.000 neuen Wohnungen. Im Herbst folgte das „Bündnis für Wohnen in Hamburg“ mit der Wohnungswirtschaft. Die Wohnungsunternehmen sagten den Bau von jährlich 6.000 Wohnungen zu, während die Stadt Fördermittel zusicherte.

Um Wohnraum gemäß des Leitbilds „wachsende Stadt“ zu schaffen sollen Potenziale in den wenig beliebten innerstädtischen Bezirken ausgeschöpft werden. Mit dem jüngst beschlossenen Konzept „Stromaufwärts an Elbe und Bille“ rücken nunmehr die stark kriegszerstörten Stadtteile östlich von Elbbrücken und City in den Fokus der Stadtentwicklung. Zusätzlich wurde die Kappungsgrenze gesenkt (max. 15 % Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren in bestehenden Mietverhältnissen) und die Behörde schreibt eine Quote von einem Drittel geförderten Mietwohnungsbaus bei größeren Geschosswohnungsbauvorhaben vor.

Markt für Baugrundstücke und Eigenheime
Eine stark gestiegene Nachfrage sorgt bei begrenztem Angebot auch in diesem Marktsegment zeitversetzt seit 2011 für einen starken Preisauftrieb. Eigenheimbauplätze zählten im vergangenen Jahr sogar zu den Spitzenreitern bei der Verteuerung. Die Bodenpreise stiegen bei anhaltendem Aufwärtstrend im letzten Jahr erneut über 10 % (mittlere Lagen). Die geringe Zahl an verfügbaren Bauplätzen führt in den beliebten Lagen (z. B. Elbvororte, Walddörfer, Alstertal) dazu, dass die Preise hier weiter deutlich anziehen und teils Liebhaberpreise bezahlt werden. Auch ältere Häuser sind stadtweit gesucht, so dass in beliebten Lagen selbst ein verstärkter Generationswechsel (z. B. in den Walddörfern und in Poppenbüttel) die Nachfrage nicht kompensieren kann.

Markt für Mietwohnungen
Anhaltende Mietsteigerungen und eine vergleichsweise hohe Kostenbelastung der Haushalte sind kennzeichnende Rahmenbedingungen in der Hansestadt (77 % aller Haushalte wohnen zur Miete). Vor allem günstige Mietwohnungen sind rar. Der Wohnungsleerstand wird von Marktkennern auf unter 1 % beziffert und ist damit unzureichend für einen funktionierenden Wohnungsmarkt. Dennoch hat sich die Mietpreisentwicklung in den letzten Monaten vor dem Hintergrund des mittlerweile erreichten hohen Niveaus merklich abgeschwächt. Vor allem in den guten und sehr guten zentralen Wohnlagen hat sich die Dynamik beruhigt, während in bisher wenig beachteten Bezirken und in einfachen Lagen noch Nachholeffekte eingesetzt haben. Denn preissensible Mieter und Studenten weichen verstärkt auf bisher noch günstige, relativ zentrumsnahe Stadtteile aus (z. B. Horn, Rothenburgsort, Veddel, Wilhelmsburg).

Markt für Eigentumswohnungen
Nahezu ungebrochen ist die enorme Dynamik in diesem Marktsegment. Denn besonders diese Immobilienart steht als inflationsbeständiges Anlageobjekt im Fokus der Investoren. Im Gegensatz zu den Mieten ziehen die Preise von Eigentumswohnungen weiterhin an. Dabei ist die Entwicklung in den einzelnen Preissegmenten unterschiedlich. Besonders stark stiegen zuletzt die Preise in mittleren Lagen dank der hohen Nachfrage von Selbstnutzern mit begrenzten Budgets sowie Kapitalanlegern. Ebenfalls stark gefragt sind hochwertige Wohnungen in gehobenen dezentralen Lagen (z. B. Walddörfer). Obwohl die Preise im Luxusbereich zuletzt langsamer stiegen, bleibt Hamburg ein Topstandort für Luxuswohnungen. Für Objekte entlang der Alster und Elbe werden Liebhaberpreise von bis zu 17.000 € / m² erzielt.

Insgesamt hat sich das Neubauvolumen 2013 sprunghaft vergrößert. Es zeigt im Vergleich zur durchschnittlichen Fertigstellungszahl der vorherigen fünf Jahre eine Verdreifachung.

Perspektiven
Im Rahmen der anhaltenden Boomphase der Hansestadt Hamburg bleibt vor allem die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hoch. Der bisher starke Preistrend nach oben dürfte sich angesichts des verstärkten Auseinanderdriftens von Miet- und Kaufpreisentwicklung – und der damit in vielen Lagen auf ein unattraktives Niveau gesunkenen Renditen – nunmehr etwas abschwächen.

Der Mietwohnungsmangel wird in den kommenden Jahren bestehen bleiben. Besonders „bezahlbare Wohnungsangebote“ für Haushalte mit normalem oder geringerem Einkommen bleiben Mangelware. Die Mieten werden weiter leicht steigen, wenngleich sie allmählich in der Spitze eine „natürliche“ Kappungsgrenze erreicht zu haben scheinen.

Die aktuelle Wohnungsbauoffensive, die neuen Großprojekte (u. a. „Neue Mitte Altona“, „Pergolenviertel“, „Othmarscher Höfe“) und die höheren Genehmigungszahlen lassen eine steigende Bautätigkeit erwarten. Um spürbaren Einfluss auf die Miet- und Preisentwicklung zu nehmen, sind weitere Bemühungen jedoch unerlässlich.