Besonders in Zeiten niedriger Zinsen gewinnen Immobilien als Bestandteil des Vermögens an Bedeutung. Wie aber lässt sich das Portfolio so optimieren, dass es den Zielen des Investors entspricht? Und an welchen Stellschrauben kann man zu diesem Zweck konkret drehen?

240,5 Milliarden Euro: Diese gewaltige Summe investierten private und institutionelle Anleger im Jahr 2016 in deutsche Bürogebäude, Geschäftshäuser, Einkaufszentren und Wohnimmobilien. Nichts illustriert besser als diese vom Immobilienverband Deutschland (IVD) im Februar 2017 veröffentlichte Zahl, welch große Bedeutung Immobilien im Portfolio der Anleger hierzulande haben. Das gilt besonders in Zeiten niedriger Zinsen, wenn mit Immobilien – isoliert betrachtet – üblicherweise deutlich höhere Renditen zu erzielen sind als beispielsweise mit Anleihen stabiler Staaten.

Doch mit dem Kauf einer Immobilie ist es nicht getan. Die wahre Herausforderung besteht vielmehr darin, das Immobilienportfolio so weiterzuentwickeln, dass der Bestand auch in Zukunft den Anforderungen des Investors genügt. Dabei stellen sich Stiftungen, Family Offices – diese unterstützen wohlhabende Familien bei Verwaltung, Erhalt und Entwicklung des gemeinsamen Vermögens – und Privatinvestoren mit hohen Ansprüchen eine ganze Reihe von Fragen: Ist mein Immobilienvermögen ausreichend diversifiziert, also breit genug gestreut, um einerseits Marktchancen zu nutzen und andererseits Risiken in einzelnen Asset-Klassen aufzufangen? Sollte es ausgebaut werden? Oder ist der richtige Zeitpunkt gekommen, um mich von dem einen oder anderen Objekt zu trennen? Und wo liegen die realistischen Werttreiber, die es erlauben, die Rendite meiner Immobilien zu steigern?

Investoren, die auf diese Fragen kompetente Antworten suchen und ihr Immobilienportfolio optimieren wollen, können auf die Unterstützung von Spezialisten zählen. Real Estate Advisory heißt das am Markt bisher einmalige Beratungsangebot, mit dem sich die HVB an erfahrene Investoren mit größeren Immobilienbeständen richtet. „Für unsere Tätigkeit gibt es keine Blaupause. Die Lebensumstände, die Anlageziele und die Portfolios unserer Kunden sind so unterschiedlich, dass nur die ganz individuelle Beratung ans Ziel führt“, sagt Christian Stockfleth, der den Bereich Real Estate Advisory leitet.

Am Anfang dieser Beratung steht meist eine umfassende Bestandsaufnahme des Portfolios. Dabei analysieren die Experten die Zusammensetzung in Bezug auf Standorte und Nutzungsarten, nehmen die Finanzierungsstruktur unter die Lupe und überprüfen vor Ort, ob Instandhaltungs- oder Sanierungsbedarf besteht.

Dieser Bestandsaufnahme stellen sie die Ziele des Kunden gegenüber. Möchte dieser eine möglichst hohe Rendite erzielen? Geht es ihm darum, im Ruhestand eine regelmäßige Ausschüttung zu haben? Oder will er das Portfolio dahin gehend optimieren, um die Weitergabe an die nächste Generation vorzubereiten? Dies sind einige der zentralen Fragen, die das Team um Christian Stockfleth den Kunden stellt, um gemeinsam einen optimalen Plan für dessen Immobilien entwickeln zu können.

Bei der Erarbeitung der passenden Strategie scheuen die Berater nicht davor zurück, ihre Meinung deutlich zu artikulieren und – wenn nötig – den Kunden auf Basis fundierter Marktdaten und der eigenen Expertise zu erläutern, dass manche Erwartungen und Wünsche nicht in Einklang zu bringen sind. „Wenn ein Eigentümer sagt, dass er mit einem Portfolio in München eine Rendite von jährlich sieben Prozent erzielen möchte, müssen wir ihm sagen, dass das in der jetzigen Marktphase so gut wie unmöglich ist“, nennt der Immobilienexperte ein Beispiel.

Möglichkeiten, ein Portfolio so umzustrukturieren, dass sich die Rendite erhöht, gibt es aber durchaus. So kann es zum Beispiel für einen bisher auf Metropolen wie München, Frankfurt oder Hamburg fokussierten Investor sinnvoll sein, sein Portfolio durch Ankäufe in prosperierenden „B-Städten“ zu vergrößern, also Großstädten wie Augsburg, Münster oder Bonn, denen nationale oder zumindest regionale Bedeutung zukommt. Dort können – bei ebenfalls sehr guten wirtschaftlichen und demografischen Rahmenbedingungen – die Kaufpreise niedriger und die Renditen entsprechend höher sein als in der Landeshauptstadt. Eine andere Variante besteht darin, ein höheres Investitionsrisiko in Kauf zu nehmen und eine Immobilie zu kaufen, die nicht voll vermietet oder baulich nicht in einem optimalen Zustand ist. Solche Objekte können – eine gezielte Aufwertung vorausgesetzt – höhere Renditen als sogenannte Core-Immobilien erbringen, also voll vermietete, gut unterhaltene Gebäude in zentraler Lage.

Und wie sieht es mit der geografischen Streuung des Bestands aus? „Legen Sie nicht alle Eier in einen Korb“, lautet eine stets kolportierte Investorenweisheit. Stockfleth rät Investoren trotzdem, in der Nähe des Heimatmarktes zu bleiben. Wer beispielsweise im Münchner Markt verankert ist und diesen im Detail kennt, sollte nicht vorschnell in Kassel oder Rostock investieren, nur weil sich dort auf den ersten Blick eine gute Gelegenheit ergibt. Entscheidend sei, zuvor den regionalen Markt gründlich zu durchleuchten, um das Verhältnis von Chancen und Risiken abschätzen zu können. Ähnliches gilt bei der Diversifikation – der Streuung der Vermögen – auf mehrere Assetklassen: Ein Investor, der sich mit Wohnimmobilien wohlfühlt, muss Stockfleth zufolge nicht unbedingt sein Glück mit einem Bürogebäude oder einem Supermarkt suchen. „Sinnvoll“, so der Experte, „kann es aber sein, das Portfolio durch Sonderformen des Wohnens wie beispielsweise ein Boarding-House zu ergänzen, in dem Apartments mit hotelähnlichen Leistungen vermietet werden.“

Ein erhebliches Optimierungspotenzial sehen die Immobilienspezialisten auch bei den Objekten, die ihre Kunden bereits im Bestand haben. Ansetzen lässt sich zum Beispiel bei der Finanzierungsstruktur, aber auch bei der Mietgestaltung. Gerade bei Wohnimmobilien beobachten Stockfleth und seine Mitarbeiter oft, dass die Mieten nicht marktgerecht sind. Schon die Anhebung auf das Mietspiegelniveau – sofern durchsetzbar – kann die Rendite erheblich steigern.

Besonders vorteilhaft ist es für den Eigentümer, wenn er die Möglichkeit hat, auf dem ihm bereits gehörenden Grundstück ein ergänzendes Gebäude zu errichten. Aber auch durch Maßnahmen an bestehenden Gebäuden lassen sich Verbesserungen erzielen. „Bauen im Bestand ist für mich derzeit das maßgebende Thema“, betont Christian Stockfleth. Konkret bedeutet das zum Beispiel die Sanierung von Bädern, die Zusammenlegung von Wohnungen oder den Ausbau von Dachgeschossen – alles Maßnahmen, die sich oft schnell bezahlt machen können.

Das illustriert ein Beispiel aus der Praxis: Der Eigentümer eines 1930 errichteten Wohn- und Geschäftshauses in München investierte einen hohen sechsstelligen Betrag in den Ausbau des Dachgeschosses, wodurch eine zusätzliche Wohnfläche von 180 Quadratmeter entstand. Der Lohn für die Mühe: eine deutliche Steigerung des Mietertrags und der Eigenkapitalrendite.

Um detailliert zu ermitteln, welche baulichen Maßnahmen nötig sind und welche sich finanziell auszahlen, ist die HVB eine exklusive Partnerschaft mit dem aus dem Fraunhofer-Institut für Bauphysik hervorgegangenen Unternehmen CalCon eingegangen. Das von der CalCon Deutschland AG entwickelte Tool „epiqr®“ liefert – anders als konventionelle Analysen – mit hoher Genauigkeit bei einem geringen Aufwand an Zeit und Kosten alle notwendigen Kennzahlen, um das Portfolio in Bezug auf Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen gründlich zu analysieren.

Und wie ist das nun: Gibt es eigentlich das optimale Immobilienportfolio? „Nein, das für alle Investoren richtige Portfolio gibt es nicht“, antwortet Stockfleth. Genau deswegen ist es nach seinen Worten für Investoren so wichtig, einen kompetenten strategischen Partner an ihrer Seite zu wissen: „Die Kunst besteht darin, genau zuzuhören, zu analysieren und zu optimieren und jedem Kunden das für seine Bedürfnisse optimale Portfolio zusammenzustellen.“