Ein gut ausgewähltes Gebäude kann eine lukrative Kapitalanlage sein. Doch viele Anleger mindern oder ruinieren sich die Rendite, weil sie Aspekte vernachlässigen, denen erfahrene Investoren oder Berater Aufmerksamkeit schenken. Wer sich gut vorbereitet, kann typische Fehler vermeiden.

Und ständig grüßt das Murmeltier: Andreas Scheibl, Experte für die Finanzierung größerer Immobilienprojekte, hat öfters Déjà-vus, wenn er Pläne für Immobilienanlagen auf den Tisch bekommt, die nicht aufgegangen sind und neu konzipiert werden müssen. „In den meisten Fällen werden typische und auch vermeidbare Fehler gemacht“, sagt der Leiter Finanzierung Private Banking & Wealth Management bei der HypoVereinsbank. Für Scheibl sind es vor allem sieben „Sünden“, die bei Planung eines Investments vermieden werden sollten.

Viele Investoren lassen sich auf der Suche nach Immobilien mehr von Emotionen leiten, als ihnen bewusst ist. Von den zahlreichen Faktoren, die jeder Käufer im Blick haben muss, bleibt oft nur einer übrig: die Lage. Wenn die gefällt, ist die Entscheidung oftmals schnell da. Die gründliche Analyse aller relevanten Daten und Facetten des Objekts kommt dann mitunter zu kurz – und die wenigsten wollen sich von einem Objekt abbringen lassen, für das sie sich begeistern. Für Andreas Scheibl ist dies der häufigste Stolperstein beim Investieren in Immobilien. „Natürlich können mit attraktiven Gebäuden in schönen Lagen Emotionen verbunden sein“, sagt er. „Erfahrene Investoren machen sich aber im Entscheidungsprozess frei davon, achten stattdessen auf Fakten, halten sich an Regeln und nehmen den Rat seriöser Berater ernst.“

Verbunden mit einer emotionalen Festlegung auf eine bestimmte Immobilie steigt auch die Wahrscheinlichkeit, dass überhöhte Preisforderungen akzeptiert werden – gerade in der heutigen Zeit. Denn der aktuelle Markt ist ein Verkäufermarkt. Der Verkäufer bestimmt den Preis, da die Nachfrage das Angebot bei Weitem übersteigt. Vor diesem Hintergrund ist es schwer, den Punkt zu bestimmen, an dem die Verhandlungen besser abgebrochen werden sollten, weil sonst ein unrealistisch hoher Preis gezahlt wird. Abhilfe kann das Gutachten eines neutralen Experten schaffen, das in einem überschaubaren Zeitrahmen erstellt werden kann und eine sinnvolle Preisobergrenze nennt.

... ist nicht selten mit dem Eigentum von Immobilien verbunden.

Ein Blick auf unsere Deutschlandkarte zeigt, dass der Anteil an sehr glücklichen Menschen unter Immobilienbesitzern deutlich höher ist als unter Mietern. Da wundert es nicht, dass 79 Prozent der Deutschen glauben, dass sich ihr Wohntraum am ehesten in einem Eigenheim realisieren lässt.

Mit einem Gutachten kann eine gute Grundlage für einen ausgereiften Finanzierungsplan geschaffen werden. Werden aber nicht alle Facetten vom Immobilienkäufer berücksichtigt, kann die eigene finanzielle Situation nicht richtig eingeschätzt werden. So kann es zu Engpässen während der Kreditlaufzeit kommen, im schlimmsten Fall zum Notverkauf. Besser ist, sich Zeit für eine intensive Finanzierungsberatung zu nehmen. Im Rahmen dieses Beratungsprozesses wird beispielsweise der Netto-Cashflow – also der Nettogeldzufluss – prognostiziert und ein sinnvoller Tilgungsplan entwickelt. „Die persönliche Situation muss gründlich durchleuchtet werden, um Unwägbarkeiten in familiärer, beruflicher oder finanzieller Hinsicht zu erkennen und Spielräume zu schaffen“, rät Andreas Scheibl.

Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage kann vielfältige steuerliche Auswirkungen auf die Einkommenssituation haben, die angesichts des komplexen deutschen Steuerrechts mitunter nicht immer auf den ersten Blick erkennbar sind. Der Termin mit einem auf diesem Feld erfahrenen und ausgewiesenen Steuerfachmann lohnt sich jedoch: So können alle Gestaltungsspielräume, die das Steuerrecht bietet, ausgeschöpft und Risiken für die Rendite identifiziert werden.

Die wenigsten Eigentümer von Immobilienbeständen analysieren ihr Portfolio regelmäßig. Dadurch haben sie den tatsächlichen Wert ihrer Objekte nicht vollständig im Blick. Zudem werden erforderliche Modernisierungsmaßnahmen möglicherweise nicht erkannt und in der Folge unterlassen, was wiederum zum Wertverlust führt. „Besser wäre es, alle ein bis zwei Jahre mit einem Spezialisten eine Analyse des eigenen Immobilienbestands durchzuführen“, meint Andreas Scheibl. So fließen auch alle Folgeinvestitionen, die aufgebracht werden müssen, um die Immobilie in einem gepflegten Zustand zu erhalten, in die Betrachtung des Cashflows mit ein.

Ein weiterer Fallstrick liegt im Kleingedruckten: Zum Teil werden beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage die relevanten Verträge nicht sorgfältig gelesen und hinterfragt. Das gilt nicht nur für den Kaufvertrag, sondern insbesondere für die Verträge mit Mietern. Daraus kann sich im schlimmsten Fall eine ganze Reihe von Problemen ergeben. Denn der Investor übernimmt mit der Immobilie auch bestehende Vertragsverhältnisse. Diese bestimmen zu einem nicht unbeträchtlichen Teil den Wert und die Ertragskraft der Immobilie. Wichtig sind auch die künftigen Rechte und Pflichten, die sich daraus für den neuen Eigentümer ergeben. Daher: Alle bestehenden Verträge – so banal es klingen mag – sorgfältig bis zum Ende lesen und, falls darin komplexe Sachverhalte behandelt werden, einen Rechtsbeistand einschalten.

Immobilieninvestoren, die noch nicht über erprobte Netzwerke verfügen, laufen Gefahr, an die falschen Gebäudeverwalter zu geraten. Wirklich gute Anbieter sind in der Branche rar gesät, aber nicht unmöglich zu finden. Die Schäden, die durch eine unprofessionelle und fehlerhafte Verwaltung entstehen können, erreichen indes schnell immense Summen. Probleme in den Jahresabrechnungen, unerledigte Reparaturen, verschleppte Sanierungsmaßnahmen, nicht angezeigte Versicherungsschäden, Unregelmäßigkeiten auf dem Konto der Eigentümergemeinschaft – die Liste der Risiken ist lang. Wer einen neuen Verwalter sucht, sollte sich daher dringend nach Empfehlungen umsehen und Referenzen verlangen.

Unter dem Strich können Immobilienkäufer, die diese sieben „Sünden“ nicht begehen, ihre Chance auf eine lukrative Investition erheblich steigern, meint Finanzierungsexperte Andreas Scheibl. Die Fehler, die viele andere zuvor schon gemacht haben, muss man selbst ja nicht wiederholen.