Wer über Immobilienbestände verfügt, sollte zeitig und ohne Druck nach einer Lösung für die Übergabe suchen. Nur eine individuelle, gut geplante und rechtlich belastbare Vereinbarung mit allen Beteiligten kann Zwist unter den Nachfahren und Vermögensverluste verhindern.

Geschwister können sich schnell einmal in den Haaren liegen. Manch ein Vater weiß das zur Genüge. Als Holger Gersten in einem Beratungsgespräch einem Immobilieneigentümer gegenübersaß, kam dieses Thema sehr schnell auf den Tisch. Der vermögende Mittfünfziger suchte nach Rat, wie er seine Objekte im Gesamtwert von etwa 15 Millionen Euro eines Tages an seine beiden Nachkommen vererben könnte. Besonders wichtig war dem Mann, dass das mitunter angespannte Verhältnis zwischen Tochter und Sohn durch den Nachlass nicht auf eine weitere Probe gestellt werden würde. Holger Gersten, Finanzplaner und Spezialist für Vermögensnachfolge bei der HypoVereinsbank, kennt solche Sorgen von Menschen, die ihr Erbe regeln wollen: „Sehr viele vermögende Kunden möchten vor allem eines nicht: dass die Hinterbliebenen nach ihrem Tod sich aufgrund des Nachlasses zerstreiten“.

Dieses Bedürfnis verdrängt finanzielle Fragen oder den Aspekt der Steueroptimierung oft vom ersten Platz in der Prioritätenliste der Immobilieneigentümer – wobei die genannten Anliegen in der Regel gar nicht voneinander zu trennen sind. Denn bei einem schlecht oder gar ungeplanten Nachlass mit bedeutendem Immobilienvermögen können sehr hohe Erbschaftsteuerforderungen vom Finanzamt erhoben werden, die oft nicht durch entsprechende Liquidität gedeckt sind. Die Hinterbliebenen können dann schnell vor ernste Probleme gestellt werden. Gleichzeitig kommt ein neues Konfliktthema auf den Tisch.

Laut Prognosen werden in den Jahren 2015 bis 2024 in Deutschland Vermögenswerte in Höhe von knapp 3,1 Billionen Euro vererbt werden. Unsere Grafiken gegen Aufschluss darüber, welche Assets weitergegeben werden – und welche Arten von Immobilien darunter sind.

Am schwierigsten wird es, wenn gar kein Testament vorliegt. Dann bilden sämtliche gesetzliche Erben eine Erbengemeinschaft und müssen selbst eine Lösung finden, wie der Immobilienbesitz aufgeteilt, verwertet oder weiter verwaltet wird. Streit ums Erbe kann gerade dann schnell entstehen, doch in der Praxis, so weiß Holger Gersten, kommt dieser Fall eher selten vor. Die weitaus meisten Eigentümer größerer Immobilienbestände regeln per Testament oder Erbvertrag ihren Nachlass – meist zwischen dem 50. und 60. Lebensjahr.

Doch auch Testamente und Erbverträge verhindern nicht zwangsläufig Streit und Vermögensverluste im Erbfall. Aus zwei Gründen: Erstens kann die gefundene Lösung sehr schnell veralten und unter veränderten Gegebenheiten ihren Zweck verfehlen, zum Beispiel bei Wertveränderungen der Immobilien oder bei Eheschließungen, Scheidungen, Geburten und Todesfällen. Zweitens können schnell auch Fehler gemacht oder suboptimale Entscheidungen beim Erarbeiten einer Lösung für die Hinterlassenschaft getroffen werden.

Um den ersten Grund auszuschließen, empfiehlt Holger Gersten, alle zwei bis drei Jahre die Nachlass-Lösung einer Art Inspektion zu unterziehen. Dabei wird anhand einer Checkliste geprüft, ob es zum Beispiel Gesetzesänderungen gegeben hat, die zu berücksichtigen sind. Gerade das Erbschaftsteuerrecht war in den vergangenen Jahren – auch aufgrund von Auflagen durch das Bundesverfassungsgericht – eine Baustelle, die der Gesetzgeber emsig bewirtschaftete.

Vor allem aber können sich Struktur und Umfang eines Immobilienvermögens schnell ändern. Eigentümer versuchen immer wieder, ihr Portfolio zu optimieren: Sie kaufen neue Objekte, verkaufen andere oder nehmen umfangreiche bauliche Änderungen an Einzelobjekten vor, um zum Beispiel die Rendite zu erhöhen. Hinsichtlich der Bewertungen sind ebenfalls beträchtliche Verschiebungen möglich. Holger Gersten kann sich an einen Kunden erinnern, der wissen wollte, ob eine ältere Nachlass-Lösung noch sinnvoll ist. Der genaue Blick auf die Besitzstände und eine nachfolgende Neubewertung der Immobilien ergab, dass nicht – wie geglaubt – über ein Vermögen in Höhe von drei bis vier Millionen Euro nachgedacht werden musste, sondern dass die Objekte mittlerweile einen stolzen Wert von 14 Millionen Euro erreicht hatten.

Generell stellt sich aber die Frage, wie eine geeignete Lösung für den Nachlass gefunden wird – eine, mit der alle Beteiligten zufrieden sind und die keine unnötigen Steuerzahlungen nach sich zieht. Ratschlag Nummer eins, den Holger Gersten an dieser Stelle erteilt: Zeitdruck sollte möglichst vermieden werden, um Fehlern vorzubeugen. „Sechs bis neun Monate dauert es oft, bis alle Beteiligten sich einig sind, in Extremfällen kann es auch ein ganzes Jahr dauern“, erklärt der Berater. In die Länge ziehen sich die Gespräche, weil viele Facetten beachtet werden müssen. Die Ziele, Interessen und auch die Fähigkeiten der einzelnen Familienmitglieder bei Nutzung und Verwaltung zu vererbender Vermögensteile sind ins Kalkül zu ziehen. Oft müssen sich der Erblasser sowie die Erben ihre Interessen überhaupt erst einmal bewusst machen. „In dieser Phase geht es darum, sich Zeit zu lassen und sehr viel und sehr offen miteinander zu reden“, rät Holger Gersten.

Dabei geht es natürlich zunächst um die Interessen des Erblassers. Viele wollen rechtzeitig schenken und dabei auch die gesetzlichen Freibeträge ausnutzen. „Das Geben mit warmer Hand wird vom Erblasser meist als sinnvoller angesehen als das Geben mit kalter Hand“, sagt Gersten. Alle zehn Jahre kann jedes Kind steuerfrei Vermögen in Höhe von 400.000 Euro übertragen bekommen. Bei mehrfacher Nutzung der Freibeträge können auch größere Vermögen steuerfrei übertragen werden. Das zeigt: Bei einer frühzeitigen Planung mit mehreren Schenkungen kann man sehr viel Geld sparen – in Form von Erbschaftsteuer.

Doch die Sache hat gleich zwei Haken. Denn oft fällt erfolgreichen Immobilieninvestoren das Loslassen schwer. Sie sind auch in höherem Alter noch aktiv, und ihre Arbeit mit den Immobilien ist für sie ein ganz wichtiger Lebensinhalt. Zudem wollen sie sicher sein, dass sie durch Erträge aus dem Immobilienvermögen ihren Lebensabend sicher finanzieren können.

Das zweite Problem ist, dass eine zu frühe Lösung deshalb nicht sinnvoll ist, weil bei den Kindern meist erst ab Mitte oder Ende 20 abzusehen ist, in welche Richtung sie beruflich und von ihrer gesamten Lebensplanung her tendieren. Vorher kann nur schwer abgeschätzt werden, wer von den Nachkommen als Gesellschafter oder gar Geschäftsführer einer Immobiliengesellschaft infrage kommt, deren Gründung mitunter eine geeignete Lösung darstellen kann, um alle Erben langfristig vom Wert und von den Erträgen der Objekte profitieren zu lassen.

Die einfachste Variante, so Holger Gersten, bestehe noch immer darin, ganze Objekte an einzelne Erben zu verschenken oder zu vererben. Doch oft ist eine solche Aufteilung nicht möglich, weil bereits eine Gesellschaft besteht, aus denen die Immobilien nur schwer herauszulösen sind – oder weil die Häuser so unterschiedlich wertvoll sind, dass sie nicht gerecht aufgeteilt werden können und ein Wertausgleich unter den Erben mit anderen Nachlasswerten nicht oder nur bedingt möglich ist.

Im Stadium dieser Überlegungen sind Berater wichtig. Sie können Lösungen aufzeigen, auf die Erblasser von allein nicht kommen. Denn das Testament bietet eine Fülle von Gestaltungsmöglichkeiten und kann jederzeit geändert werden. Wer genau das nicht will und eine für alle verbindliche Lösung anstrebt, kann einen Erbvertrag mit seinen Familienmitgliedern schließen. Dieser ist aber oft nur schwer zu korrigieren, weil alle Parteien einer Änderung zustimmen müssen.

Zu den Instrumenten, die oft zum Zuge kommen, gehört der Nießbrauch, wenn das Eigentum an Immobilien im Rahmen einer Schenkung an die nächste Generation übertragen wird. Der ehemalige Eigentümer behält dabei das volle Nutzungsrecht, kann also zum Beispiel die Mieteinnahmen zur Finanzierung des Alters einplanen. Auch Wohlverhaltens-Klauseln sind in einem Schenkungsvertrag möglich. Unter bestimmten Bedingungen wird dann die Schenkung rückgängig gemacht. Eine Möglichkeit, um im Erbfall die nötige Liquidität für die Erbschaftssteuer bereitzustellen, kann eine Risiko-Lebensversicherung sein.

Notare, Rechtsanwälte und Steuerberater sind für die rechtlichen und steuerlichen Aspekte hinzuzuziehen. Aufgabe des Vermögens-Nachfolgespezialisten ist es dann unter anderem, in den Gesprächen die für den Kunden wichtigen wirtschaftlichen Aspekte sowie seine privaten Ziele und Wünsche immer wieder auf das Tableau zu heben. Wird es im Rahmen der Gespräche über einen Erbvertrag oder die Testamentsgestaltung sehr emotional und kontrovers, kann auch die Einschaltung eines Mediators sinnvoll sein.

Nicht nötig waren derartige diplomatische Anstrengungen im Fall des zu Anfang von Holger Gersten erwähnten vermögenden Investors. Zahlreiche Gespräche mit dem Erblasser und seinen Kindern über einen längeren Zeitraum führten in diesem Fall zu einer passgenauen Lösung – und vor allem dazu, dass das Verhältnis der Erben nicht belastet wurde.