Smart Building

Smart Building: Wenn die Wände denken lernen.

Warum Sie diesen Artikel lesen sollten:
Bald werden intelligente Gebäude die Bedürfnisse ihrer Nutzer selbstständig erkennen und darauf reagieren. Schon heute müssen die Entwickler von Immobilien daher die Erfordernisse der digitalen Zukunft berücksichtigen.

Autos parken alleine ein, Büros lotsen Mitarbeiter zum Schreibtisch – bald schon wird unser Leben von intelligenter Technik geprägt sein. Die Digitalisierung ist ein Schlüsselfaktor für die Stadt der Zukunft. Entwicklern und Finanzierern von Immobilien stellt sich die Frage: Wie digital müssen Gebäude jetzt konzipiert werden?

Morgens, 7.30 Uhr: Pünktlich rollt das selbstfahrende E-Auto vor die Haustür. Das Wort „Büro" startet die Fahrt. Auf der Stadtautobahn steht die erste Videokonferenz an. 20 Minuten später öffnet sich das Tor der Tiefgarage, deren Sensoren das Nummernschild erkannt haben. Sie gehen gleich in den Aufzug, während Ihr Auto den vom System zugewiesenen Parkplatz ansteuert und dann allein einparkt. Vier Stockwerke weiter oben ist Ihr Arbeitsplatz im Coworking-Space bereits nach Ihren Wünschen konfiguriert. So könnte ein typischer Arbeitstag im Jahr 2040 beginnen. „Smart Buildings“, also mit digitaler Sensorik ausgestattete, vernetzte und von künstlicher Intelligenz gesteuerte Gebäude, werden ein fester Bestandteil dieser Zukunft sein. Grund genug für Investoren und Immobilienfinanzierer, die Stadt von morgen schon heute bei der Projektplanung zu berücksichtigen.

Die Digitalisierung ist zunehmend einer der wichtigsten Erfolgsfaktoren für die Stadt der Zukunft – so lautet das Fazit der neuen Studie „DNA des Erfolges. Stadt der Zukunft 2040.“ , die die HypoVereinsbank-Tochter WealthCap zusammen mit Wissenschaftlern des Fraunhofer-Instituts für Arbeitswirtschaft und Organisation (IAO) erstellt hat. Die Experten gehen davon aus, dass die Digitalisierung die Bevölkerung und deren Gewohnheiten stark verändern wird. Die bisherige soziologische Vielfalt bleibe bestehen, werde jedoch um neue, digital geprägte Charaktere ergänzt.

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Re-Socializing: Quartiere bieten Platz fürs Leben und Arbeiten.

Die Fraunhofer-Experten haben vier Trends für erfolgreiche urbane Räume herausgearbeitet:

  • Die Wissensarbeit ist auf dem Vormarsch.
  • Die Mischnutzung von Gebäuden und Flächen wird wichtiger.
  • Die Bedeutung von Mobilität und urbanen Knotenpunkten bleibt ein entscheidender Faktor.
  • Quartiere werden größere Bedeutung erhalten.

Potenzial digitaler Produkte und Services.

Potenzial

Schon heute führen die Faktoren Digitalisierung, Verknappung städtischer Lebensräume und Änderung unserer Alltagsgewohnheiten zu neuen Wohn- und Arbeitstrends. Attraktive Städte locken immer mehr Menschen an. Der Reiz sind aber nicht die Bauten an sich, sondern die sozialen Verbindungen. Städteplaner werden das immer stärker berücksichtigen. Das Alter spielt dabei eine immer geringere Rolle: Die Wissensgesellschaft lebt sowohl von jungen Talenten als auch von erfahrenen Menschen jenseits der 50. Re-Socializing wird zu einem urbanen Trend, lange Wege werden möglichst vermieden. Quartiere, moderne Dörfer in der Stadt, sollen Platz fürs Leben und Arbeiten bieten.

WealthCap, einer der größten Investoren am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt, hat aus diesen Entwicklungen Schlussfolgerungen für die Immobilie der Zukunft abgeleitet. Danach ist Flexibilität ein Trend, der bei einer langfristig erfolgreichen Investition mitgedacht werden muss, da die digitalen Geschäftsmodelle ortsunabhängig werden. In den Zentren der Wissensarbeit wird der Bedarf an gemischt genutzten Immobilien wachsen, die kleinteiliger als Objekte am Stadtrand sind. Mieter von Büro- und Gewerbeimmobilien werden außerdem immer kürzere Mietvertragslaufzeiten fordern. Flexible Vermietbarkeit und gegebenenfalls eine Umnutzung müssen gewährleistet sein.

Standort
"Unternehmen werden viel stärker hinterfragen, wie gut der Standort vernetzt ist.“
Steffen Szeidl
Chief Digital Officer bei der Drees & Sommer SE

Mit dem Aspekt der Digitalisierung in Gebäuden beschäftigt sich auch Steffen Szeidl, Chief Digital Officer bei der Drees & Sommer SE. Szeidl glaubt, dass die drei bis dato wichtigsten Standortkriterien für Immobilien – Lage, Lage, Lage – im digitalen Zeitalter eine neue Bedeutung bekommen werden. „Unternehmen werden viel stärker hinterfragen, wie gut der Standort vernetzt ist: Ist ein 5G-Netz zugänglich? Liegt eine Glasfaser-Anbindung vor?“, erläutert der Experte.

Mit Gebäudeleittechnik bisheriger Prägung würden Mieter bald nicht mehr zufrieden sein. Sensoren, drahtlose Vernetzung und zentrale Steuerungselemente werden Gebäude so intelligent machen, dass sie diverse Services für Nutzer bereitstellen. Szeidl verweist darauf, dass in Berlin bereits ein Bürogebäude für das digitale Zeitalter im Bau ist: Der „cube berlin“ , ein Vorzeige-Projekt des Immobilienunternehmens CA Immo, soll bald das schlauste Gebäude Europas werden. In unmittelbarer Nähe zum Hauptbahnhof und zum Regierungsviertel entwickelt der Spezialist für Büroimmobilien bis Mitte 2019 ein 13-geschossiges Bauwerk mit auffälliger Glasfassade und 17.000-Quadratmetern vermietbarer Fläche.

Standort
"Es geht im ‚cube berlin‘ nicht mehr nur um Einzellösungen, die teilweise technisch schon länger machbar sind, sondern um die Vernetzung der gesamten Technik des Gebäudes“
Matthias Schmidt
Leiter Development Deutschland der CA Immo

„Es geht im ‚cube berlin‘ nicht mehr nur um Einzellösungen, die teilweise technisch schon länger machbar sind, sondern um die Vernetzung der gesamten Technik des Gebäudes und deren Zusammenführung in einem ‚brain‘“, erläutert Matthias Schmidt, Leiter Development Deutschland der CA Immo. „Das Besondere dabei ist, dass das ‚brain‘ ein selbstlernendes System ist, sodass sowohl der Betrieb immer effizienter wird als auch das ‚brain‘ die Bedürfnisse der Mieter des Gebäudes immer besser kennt und bedienen kann.“ Über 100 Millionen Euro investiert sein Unternehmen in den smarten Neubau.

Beispiele für das, was der „cube berlin" und andere Hightech-Gebäude zu leisten vermögen, beziehungsweise was technisch möglich ist, listet der Drees & Sommer Experte Szeidl auf: Wer einen Kollegen sucht, erfährt im System, in welcher Etage und in welchem Zimmer dieser sich aufhält. Da die Menschen örtlich wie zeitlich mobiler werden, mutiert der klassische Bürotrakt zum Coworking-Space – im Nutzerprotokoll ist gespeichert, welche Ausstattung jeder Mitarbeiter an seinem Schreibtisch benötigt.

Nach der Reservierung wird dieser genauso hergerichtet. Die Parkgarage erkennt am Kennzeichen, ob ein Fahrzeug zur Einfahrt legitimiert ist, die Schranke öffnet automatisch. Und natürlich wird auch die Bewirtschaftung miteinbezogen: Systemtechnisch wird erfasst, ob ein Raum genutzt wurde oder nicht und ob eine Reinigung oder andere Services wirklich notwendig sind direkt verknüpft mit einer Abrechnung, versteht sich.

Ein Tag im Leben eines intelligenten Gebäudes.

Diese Veränderungen haben nicht nur in der Planung, dem Bau und der Nutzung Einfluss auf bisherige Abläufe, sondern spielen mittlerweile auch für die Finanzierung eine wesentliche Rolle: „Durch den Trend zu kürzeren Mietvertragslaufzeiten und flexiblen Nutzungskonzepten wird die digitale Infrastruktur immer wichtiger“, betont Dr. Christian Federspieler, Leiter des Bereichs Commercial Real Estate der HypoVereinsbank. In den Projekten ihres Bereichs werde schon seit Längerem darauf geachtet, weshalb auch das Konzept des „cube berlin“ überzeugen konnte.

Als entscheidende Vorteile nennt der Experte für Immobilienfinanzierung die durch die Digitalisierung und dank guter Planung geringeren Bewirtschaftungskosten und eine effizientere Flächennutzung. „Das ‚Smart Building‘ und die damit einhergehende nachhaltige Bedienbarkeit, Cashflow-Struktur und verringerten Betriebskosten werden zu entscheidenden Faktoren in der Risikoeinschätzung “, so Federspieler. „In jedem Fall steigen die Anforderungen im Asset Management.“

Standort
Die nachhaltige Bedienbarkeit, Cashflow-Struktur und verringerten Betriebskosten werden zu entscheidenden Faktoren in der Risikoeinschätzung.“
Dr. Christian Federspieler
Leiter des Bereichs Commercial Real Estate der HypoVereinsbank

Auch bei der Entwicklung von Immobilien hat die digitale Transformation bereits heute Auswirkungen – so zum Beispiel in der Planung von Parkgaragen. „Schon heute werden die Auswirkungen des autonomen Fahrens antizipiert, denn dadurch kann der Flächenbedarf um bis zu einem Drittel reduziert werden“, erklärt Federspieler. Autos, die allein in Parklücken fahren, brauchen keinen Platz, um die Türen zu öffnen. Die Breite der Stellfläche kann daher viel enger bemessen sein. Auch die technische Unterstützung bei der Gebäudebewirtschaftung wird laut Federspieler voranschreiten und die Betriebskosten weiter optimieren. Von der Lüftungssteuerung über die Inhouse-Navigation bis hin zu Funktionen im Bereich Security werden immer mehr digitale Ausstattungsmerkmale zum Standard werden.

„Immobilien, die das nicht bieten können, werden in einigen Jahren nur noch mit einem Abschlag verkauft oder vermietet werden können“, sagt der HypoVereinsbank-Manager. Zu Recht: Denn wer will sich schon auf der Suche nach seinem Coworking-Schreibtisch verlaufen – oder die falschen Geräte vorfinden, wenn er es bis dorthin geschafft hat?

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