In den größten Städten des Ruhrgebiets zeigt sich der Wohnungsmarkt zweigeteilt. Während der Norden vor allem durch die stärkere Industrialisierung und eine einfache Wohnbebauung geprägt ist, sticht der Süden mit seiner reizvollen Landschaft und besten Wohnlagen heraus. Folglich erfreuen sich insbesondere die südlichen Lagen einer starken Nachfrage, die die Immobilienpreise anziehen lässt. In den einfachen Wohnlagen hingegen sind häufig maximal konstante Bedingungen gegeben. Bei den Preisen geht die Schere daher weiter auseinander.
Insgesamt erfährt das Ruhrgebiet in den vergangenen Jahren eine belebte Immobiliennachfrage, die seit 2008 die Umsätze stetig steigen lässt. "Die Wertanlage in Wohnimmobilien und niedrige Zinsen sorgen für ein erhöhtes Kaufinteresse von Kapitalanlegern und Eigennutzern", sagt Petra Hamacher, Immobilienfinanzierungsspezialistin bei der HypoVereinsbank Essen, bei der Vorstellung des aktuellen Wohnimmobilienmarktberichtes der HypoVereinsbank für die Region Ruhrgebiet fest. "Um die erhöhte Nachfrage zu bedienen, wird seit mehreren Jahren in fast allen Kommunen mehr gebaut. Dabei setzen die Städte bei ihren Planungen verstärkt auf die Schaffung von hochwertigen Wohnangeboten." Im vergangenen Jahr ließ ein Mangel an nachfragegerechten Objekten die Umsätze jedoch leicht sinken.
Ebenso zweigeteilt wie die lokalen Märkte sind die Zukunftsperspektiven, denn solange der Anlagetrend in Immobilien anhält, sind in den guten Lagen weiter partiell steigende Preise zu erwarten. Langfristig sind hier stabile Preise und Mieten auf dem Wohnungsmarkt wahrscheinlich. Wegen der sinkenden Einwohnerzahlen sind Investitionen in den nördlich gelegenen einfachen Lagen nach wie vor risikoreich und insbesondere langfristig als kritisch zu beurteilen. Im gesamten Ruhrgebiet leben seit Anfang der 1960er-Jahre, mit Ausnahme der unmittelbaren Nachwendejahre, immer weniger und immer ältere Menschen. Aktuellen Prognosen zufolge wird die Bevölkerung auch künftig weiter abnehmen, insbesondere in Bochum und Duisburg, aber auch in Dortmund und Essen.
Die vier Ruhrstädte verfügen über ein vergleichsweise stabiles Bodenpreisniveau, das allerdings in den gefragten südlichen Stadtteilen ansteigt. Die absolute Spitze bildet hier Essen, wo mittlerweile bis zu 560 Euro / m² in Top-Lagen gefordert werden. Günstigere Alternative zum Neubau und daher immer beliebter sind die durch den Generationswechsel wachsende Zahl an älteren Eigenheimen. Freistehende Häuser in Lagen mit guter Infrastruktur haben sich in den letzten Jahren verteuert.
Eigentumswohnungen gehören auch im Ruhrgebiet zu den eindeutigen Gewinnern des Immobilienanlagebooms. Daher steigen die Preise für die vor allem bei Eigennutzern beliebten neuen Wohnungen weiter an. Die Spitzenpreise belaufen sich hier inzwischen auf bis zu 4.200 Euro / m² in Essen und 3.600 Euro / m² in Dortmund. In Bochum und Duisburg sind bis zu rund 3.000 Euro / m² erzielbar. Allerdings bremst zuletzt das stark gewachsene Angebot insbesondere in Essen, aber auch in Dortmund, den Anstieg. Die Preise für ältere Objekte in gesuchten Lagen profitieren ebenfalls von der guten Marktlage und sind zuletzt gestiegen.
In der Region leben überdurchschnittlich viele Haushalte zur Miete. Das Angebot an Mietwohnungen ist daher sehr groß, diese sind jedoch überwiegend älter, unzeitgemäß ausgestattet und vielfach sehr klein. Angesichts einer geringen Kaufkraft und teilweise höherer Leerstände sind in den nördlichen Stadtteilen kaum Mieterhöhungen durchsetzbar. Anders sieht es in den gesuchten Lagen und für größere Wohnungen aus, wo Mietpreise bis 11,50 Euro / m² zu beobachten sind.
Preiswerter Wohnstandort Bochum
Bochum zählt zu den preiswerteren Wohnstandorten in der Region. Mit seiner zentralen Lage im mittleren Ruhrgebiet ist die Dienstleistungsstadt heute ein Industrie- sowie Gewerbe- und Bildungsstandort mit 45.000 Studenten an sechs Hochschulen. Zu den exklusivsten Wohnlagen gehören das Stadtparkviertel sowie Teile Ehrenfelds, Brenschedes, Stiepels und Schricks, die allerdings keine reinen Top-Standorte sind. Das Baulandangebot ist zurzeit begrenzt, da jahrelang hauptsächlich Lücken geschlossen wurden. Das spiegelt sich in einer geringen Bautätigkeit bei vergleichsweise hohen Baulandpreisen wider. Das größte Potenzial bietet momentan das Areal „Dorneburger Mühlenbach". Zur Zeit sind einige neue Bauflächen in der Vorbereitung, die jedoch nicht vor 2015 auf den Markt kommen werden. Bedarf besteht vor allem an Grundstücken für freistehende und Doppelhäuser.
Bereitstellung umfangreicher Bauflächen in Dortmund
Die Dortmunder Wirtschaft basiert vor allem auf der Metall- und Elektrotechnik, dem Gesundheitswesen sowie den Bereichen Handel und Logistik. Die Stadt verfolgt seit einigen Jahren eine offensive Baulandpolitik mit der Bereitstellung von umfangreichen Bauflächen. Die größten Flächenkontingente für den Einfamilienhausbau stehen derzeit in „Hohenbuschei“ im Stadtteil Brackel zur Verfügung. In der „Brechtener Heide“ und in „Erdbeerfeld“ in Mengede kommt im Jahr 2014 jeweils ein neuer Bauabschnitt hinzu. Zudem wird gerade das Areal „Am Rahmer Wald“ für insgesamt 70 Bauplätze erschlossen.
Durch die rasche Vermarktung des hochpreisigen Großprojektes „Phönix-See“ sind die Neubaupreise für Eigentumswohnungen und Mieten in der Spitze stark auf ein für Dortmund untypisch hohes Niveau gestiegen. Kurzfristig profitiert der benachbarte Arbeiterstadtteil Hörde durch eine gestiegene Nachfrage im Umfeld.
Starke Preisunterschiede zwischen Duisburg Nord und Süd
Da Duisburg unmittelbar an die Landeshauptstadt Düsseldorf angrenzt, sind die Disparitäten hinsichtlich der Lage, der Miet- und Kaufpreise sowie der Nachfragesituation zwischen Nord und Süd besonders ausgeprägt. Die südlichen Stadtteile ziehen wegen der deutlich günstigeren Boden- und Immobilienpreise verstärkt Düsseldorfer Interessenten an. Um den weniger attraktiven Norden aufzuwerten, werden stark emissionsbelastete Bestände zugunsten eines Grüngürtels abgerissen. Das Bauland für Eigenheime ist begrenzt, künftig werden daher vor allem im attraktiven Süden und Westen mehrere neue Baugebiete ausgewiesen. Wichtig ist dabei das Thema „Wohnen am Rhein bzw. am Wasser“. Als größtes Vorhaben entsteht gerade ein neuer Abschnitt im „Wohnpark Neuenhof“ in Wanheim-Angerhausen.
Hohe Baudynamik in Essen
Essen ist Mittelpunkt der Region Ruhr sowie Sitz von acht der 100 größten Konzernzentralen Deutschlands. Die Ruhrmetropole verfügt mit einer durchschnittlichen Kaufkraft über die finanzstärkste Einwohnerschaft der vier Kommunen und ist daher die zweitteuerste Stadt im Revier. Prägend ist derzeit die hohe Baudynamik, einige Großprojekte verändern das Gesicht der westlichen und nördlichen innenstadtnahen Stadtbereiche. In den südlichen Stadtteilen entstehen daneben eine Vielzahl von Projekten, zum Teil in absoluter Top-Lage. Zu den größten Bauflächen für das eigene Haus zählen die „Ruhr-Terrassen“ im Stadtteil Horst und der „Kettwiger Ruhrbogen“. Bis 2015 ergänzt voraussichtlich die „Grüne Harfe“ in Heidhausen das ansonsten kleinteilige Angebot an Bauplätzen.