Die HypoVereinbank hat zum Wohnimmobilienmarkt Sylt einen neuen Marktbericht erstellt. Sylt verzeichnet bei Wohnimmobilien seit Jahren extreme Preissteigerungen, die deutschlandweit zu den höchsten zählen. Seit Beginn der Euro-Krise hat die schon zuvor hohe Nachfrage weiter angezogen.
Der Sylter Immobilienmarkt präsentiert sich ausgesprochen wachstumsorientiert mit einer beschleunigten positiven Preisentwicklung in fast allen Segmenten. "Im Sog der boomenden Immobiliennachfrage steigen die Preise neuerdings in den guten und mittleren Lagen am stärksten. Daher beginnt sich die Preisschere langsam zu schließen. Die Preisspirale dreht sich insgesamt immer schneller", resümmiert Thomas Laurisch, Regionalbereichsleiter Nord, der HypoVereinsbank Privatkunden Bank.
Perspektive: Peisrallye setzt sich verlansamt fort
"Vor dem Hintergrund des anhaltenden Trends zur Sachwertanlage, dem niedrigen Zinsniveau, dem Baulandmangel und dem geringen Angebot dürfte sich die Preisrallye vorerst – wenn auch zunehmend verlangsamt – fortsetzen", so Laurisch. Verlässliche Prognosen zum weiteren Marktgeschehen sind angesichts der fragilen aktuellen gesamtwirtschaftlichen Situation indessen kaum möglich.
Da sich der Sylter Immobilienmarkt in der Vergangenheit stets als wertstabil erwiesen hat, sind jedoch auch nach dem Abflauen des Anlagetrends kaum Wertkorrekturen in den bevorzugten Lagen und für nachfragegerechte Objekte zu erwarten.
Gehandelt werden vor allem luxuriöse Eigenheime zur temporären Eigennutzung sowie Ferienimmobilien. Trotz eklatanten Baulandmangels wird vergleichsweise viel gebaut. Zumeist auf Grundstücken, wo zuvor der Altbestand abgerissen wurde. In der zweiten Hälfte der Dekade hat die Bauleistung deutlich angezogen, vor allem beim Eigenheimbau. Hier hat sich die Bautätigkeit im Vergleich zu den vorherigen fünf Jahren um fast 70 Prozent erhöht. Insgesamt entstanden 2011 rund 110 neue Wohnungen in Einfamilien- oder Doppelhäusern. Die Zahl neuer Geschosswohnungen stieg ebenfalls merklich um rund 30 Prozent (139 Wohnungen / 2011).
Zahl der Zweitwohnsitze und Ferienwohnungen steigt weiter
Neue Wohnungen und Häuser werden überwiegend an Auswärtige veräußert, sodass sowohl die Zahl der Wahlinsulaner und Zweitwohnsitze sowie der Ferienwohnungen kontinuierlich ansteigt.
Zu den exklusivsten und gefragtesten Wohnstandorten zählen neben Kampen vor allem Braderup, Keitum und die wassernahen Wohnstraßen in den Dünen von List. Aber auch die Orte Rantum, Morsum, Hörnum und Munkmarsch verfügen über Straßenzüge in den Dünen oder am Wattenmeer, die ebenfalls zu den Top-Lagen mit Spitzenpreisen zählen.
Sylt bleibt dabei im Gegensatz zu anderen europäischen Feriendomizilen der Luxusklasse (z. B. St. Tropez, St. Moritz, Mallorca) weitgehend in deutscher Hand. Der Anteil der Käufer aus dem Ausland ist begrenzt und beschränkt sich im Wesentlichen auf Interessenten aus europäischen Nachbarstaaten.
Das sehr hohe und in den meisten Segmenten immer weiter steigende Preisniveau sowohl für Eigentum als auch für Mietwohnraum verschärft die Schwierigkeiten der Einheimischen und Be-schäftigten der Tourismusbranche, sich mit Wohnraum zu versorgen.
Markt für Ferienwohnungen
Sylt zählt schon seit vielen Jahren zu den beliebtesten und exklu-sivsten Ferienregionen in Deutschland. Nachdem die Übernachtungszahlen seit Mitte der 1990er-Jahre zunächst zurückgingen und in den Folgejahren weitgehend stagnierten, steigen sie seit 2003 wieder deutlich an. In 2010 und 2011 kamen angesichts zweier mäßiger Sommer etwas weniger Gäste nach Sylt .
Der Schwerpunkt des Tourismus konzentriert sich auf Westerland, welches in den vergangenen fünf Jahren nahezu gleichbleibend hohe Übernachtungszahlen verbuchte. Die beiden abseitig gelegenen Orte Hörnum und vor allem List verzeichnen zuletzt dank neuer Hoteleröffnungen wieder deutliche Zuwächse, nachdem die Zahl der Übernachtungen über einen längeren Zeitraum immer weiter zurückgegangen war. Dagegen verliert die Tourismussparte im noblen Kampen vor allem in größeren Beherbergungsbetrieben (mehr als neun Betten) zugunsten von mehr Privatwohnungen an Bedeutung.
Zudem verkürzt sich die durchschnittliche Aufenthaltsdauer seit Jahren kontinuierlich. Lag sie 1990 noch bei 10,3 Tagen, blieben die Gäste 2000 im Schnitt nur noch 8,8 Tage. Im vergangenen Jahr betrug die Aufenthaltsdauer auf der Insel in der Regel nur noch 7,9 Tage.
Angesichts einer großen Zahl älterer Touristen und dem Trend zu Kurzurlauben gewinnen Hotels an Bedeutung. So sind in den vergangenen Jahre einige neue Hotels gebaut worden – überwiegend im Premium-Bereich.
Der Markt für die Vermietung von Ferienimmobilien ist weitgehend ausgeglichen. Dabei ist die Zahl der Betten (in allen Beherbergungsbetrieben) seit dem Jahr 2000 stärker als die Zahl der Übernachtungen gestiegen.
Da die Ansprüche an die Ausstattung seit Jahren steigen, sind auch bei Ferienobjekten die hochwertigen Angebote am begehrtesten (z. B. mit Schwimmbad) und die jährliche Auslastung ist länger geworden. Folglich steigen die Vermietungspreise.
Normal ausgestattete oder gar einfachere Objekte sind schwerer vermittelbar und werden verstärkt erst kurzfristig gebucht. Objekte mit nicht mehr zeitgemäßer Ausstattung oder kleine Appartements sind nur schwer vermietbar.
Während große Wohnungen hauptsächlich in der Saison gebucht werden, ist bei kleineren Einheiten die Nachfrage stärker über das Jahr verteilt.
Markt für Baugrundstücke und Eigenheime
Ungebrochen ist die Nachfrage nach Luxusobjekten in den bevorzugten Standorten. Gesucht sind hier vor allem das freistehende Eigenheim und Doppelhaushälften.
Unangefochtene Spitzenlage für Luxusobjekte ist nach wie vor Kampen. Im Sog des Nachfragebooms sind mittlerweile auch viele andere Inselorte mit guter und zunehmend mittlerer Lagegunst gefragt. Entsprechend werden Liebhaberpreise nicht mehr nur für Häuser mit Meerblick erzielt, die bei äußerst knappem Angebot nicht selten im zweistelligen Millionen-Bereich liegen.
Vor dem Hintergrund des weit verbreiteten Baulandmangels sind die Preise für Grund und Boden sowie für neue Häuser an den Top-Standorten in der jüngeren Vergangenheit geradezu explodiert, denn es wurde nahezu jeder Preis akzeptiert. Die höchsten Bodenpreise werden für Dünen- und Wattgrundstücke bezahlt, die zwischenzeitlich die Mindestmarke von 2.000 Euro pro m² im abseitig gelegenen Hörnum erreicht haben. An allen anderen Stan-dorten ist wassernaher Baugrund deutlich teurer – zur Zeit in Kampen ab 5.500 Euro pro m². Die Preisentwicklung scheint nach oben offen. Freistehende Häuser sind in diesen exponierten Lagen nicht mehr unter 2 Mio. Euro zu bekommen – selbst am preiswertesten Standort Hörnum.
Beim Neubau sind wegen der hohen Bodenpreise Doppelhäuser mittlerweile die akzeptierte Alternative.
Markt für Eigentumswohnungen
Der Anlageboom hat das Angebot in diesem Segment stark reduziert – auch in den zuvor weniger gefragten Lagen und bei älteren Objekten. Das begrenzte Angebot besteht zur Zeit schwerpunktmäßig aus den zuvor schwer verkäuflichen und vielfach kleinen Wohnungen der 60er- und 70er-Jahre in Westerland.
Auch dieser Immobilientyp dient angesichts der stabilen Wertent-wicklung der Sylter Immobilien neben der temporären Eigennut-zung in den Zeiten der Krise vor allem als Kapitalanlage. Daher werden vor allem Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen gesucht.
Eigentumswohnungen werden schwerpunktmäßig in Westerland und Wenningstedt gehandelt. Während sich das Angebot innerhalb der vergangenen vier Jahre nahezu halbiert hat, haben sich die Preise verdoppelt.
Neue Wohnungen, die überwiegend in Westerland entstehen, sind zu Höchstpreisen zumeist schon in der Bauphase verkauft. Diese kosten hier zwischenzeitlich zwischen 5.000 Euro pro m² und 13.000 Euro pro m². Ist das Objekt besonders luxuriös ausgestattet, kann der Preis noch darüber liegen. Weitaus günstiger sind neue Objekt im nahegelegen Tinnum. Hier überschreiten die Neubaupreise die 6.000 Euro pro m²-Marke kaum.
Markt für Mietwohnungen
Sylt ist keine Insel für Menschen, die eine Mietwohnung suchen. Großer und anhaltender Wohnraummangel in allen Lagen und bezogen auf alle Wohnungsgrößen ist kennzeichnend für dieses Marktsegment. Ursache hierfür sind zum einen die begrenzten Wohnungsbestände der Kommunen und der wenigen Wohnungsbaugesellschaften. Angesichts der Konkurrenz zur lukrativen Ferienvermietung sind immer weniger Privatpersonen bereit, Dauerwohnraum anzubieten.
Neue Mietwohnungen werden schon seit Jahren kaum noch errichtet. Die Bestrebungen der Kommunen, neuen Mietwohnraum zu schaffen, werden durch den Grundstücksmangel erheblich erschwert. Von den ehemaligen Wohnungen aus Bundeswehrbeständen konnte nur ein Teil von den Kommunen übernommen und dem öffentlichen Wohnungsmarkt zugeführt werden. Dem starken Druck, Bauland im Bestand gewinnen zu müssen, fallen zudem bevorzugt ältere Gebäude zum Opfer, die zuvor häufig Dauerwohnraum beherbergten.
Entsprechend setzt sich auch hier die Preisspirale unvermindert fort. Die Mieten liegen inzwischen in einer Spanne von 12 bis 25 Euro pro m². Neben der Gemeinde Sylt hat daher auch das Bundesland Schleswig-Holstein 2011 eine Förderung zur Schaffung von bezahlbarem Mietwohnraum auf Sylt aufgelegt. Wohnstandorte für Mietwohnungsinteressenten sind vor allem Tinnum, aber auch Westerland und List.